Mehrfamilienhaus bauen
Sie möchten ein Mehrfamilienhaus bauen? Hier den richtigen Baupartner und viele Infos finden – und Hausbeispiele mit Preisen und Grundrissen durchstöbern.
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Alle unter einem Dach: gemeinsam stark
Mehrfamilienhaus: Mehr Haus für viele Familien
Anders als die meisten Haustypen, lässt sich das Mehrfamilienhaus nicht durch eine bestimmte Größe oder Form definieren. Doch der Name ist hier tatsächlich Programm: Mindestens drei, aber auch sechs, acht, zehn oder noch mehr in sich abgeschlossene Wohneinheiten zeichnen diesen Haustyp aus und bieten Platz für mehrere Familien und Parteien. In der Höhe als auch in der Größe sind dem Mehrfamilienhaus theoretisch kaum Grenzen gesetzt.
Oft planen und bauen private Bauherren, bei eigener Nutzung des Hauses, direkt gemeinsam. Besonders empfiehlt sich das Mehrfamilienhaus für städtische Gebiete mit hohen Grundstückskosten – hier gilt es als die günstigste Art, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Und natürlich ist es ideal als Kapitalanlage: Denn als Mietobjekt können mit einem modernen Mehrfamilienhaus attraktive Einnahmen für ein vergleichsweise kleines Grundstück erwirtschaftet werden.
Mehrfamilienhäuser
Eine Übersicht mit Bildern, Grundrissen und Preisen
Das Mehrfamilienhaus
Viel Wohnraum auf wenig Fläche: Das Mehrfamilienhaus ist perfekt zur Vermietung und meist eine sichere Geldanlage. Aber auch Familien profitieren vom Zusammenleben unter einem Dach.
Viel Wohnraum auf kompakter Fläche
Ein Haus für mehrere Familien bietet vielen Menschen Wohnraum und beansprucht dabei nur wenig Platz bzw. Grundfläche. Das ist besonders in Städten, die nur über begrenzte Flächen zum Hausbau verfügen, ein klarer Vorteil. Aufgrund der vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten kann das Haus optimal den gegebenen Platzverhältnissen angepasst werden und in Größe und Gestaltung variieren.
Dieses baubiologisch wertvolle Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten entstand in Rheinhessen zwischen Worms und Alzey. Gebaut hat es Ökohaus-Pionier Baufritz.
Gemeinsam statt einsam
Neben vielen anderen Dingen bringt ein Mehrfamilienhaus auch in sozialer Hinsicht einige Vorteile mit sich. Nicht nur Familien mit Kindern können von der direkten Nähe zu Spielkameraden und anderen Familien profitieren. Auch für Alleinstehende oder Senioren stellen viele Nachbarn eine Chance dar, neue Kontakte zu knüpfen und sich gegenseitig im Alltag zu unterstützen.
Gemeinsam leben, statt einsam wohnen.
Als Mehrgenerationenhaus geeignet
Das Zusammenleben von Jung und Alt unter einem Dach ist weiterhin voll im Trend, und das wird schon allein aufgrund der demografischen Entwicklung auch so bleiben. Mehrfamilienhäuser mit ihren eigenen, abgetrennten Wohneinheiten sind ideal dafür geeignet, sich nachbarschaftlich zu helfen und trotzdem von Privatsphäre zu profitieren. Meist wohnen die Senioren unten und die Jüngeren oben.
Mehrfamilienhaus als Mehrgenerationenhaus.
Gute Kapitalanlage
In einer guten, attraktiven Lage gilt das Mehrfamilienhaus als eine sichere Kapitalanlage. Bezahlbarer Wohnraum ist gefragt wie noch nie, besonders in den Metropolen. Das Grundstück wird durch viele Wohnungen optimal ausgenutzt und das Haus kann vergleichsweise günstig gebaut und betrieben werden. Die Mieteinnahmen können zur Hausfinanzierung genutzt werden, während Haus und Grundstück weiter an Wert gewinnen.
Mehrfamilienhäuser können sehr profitabel sein und eigenen sich deshalb oft als Kapitalanlage.
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Der Weg zum Ihrem Mehrfamilienhaus, aber auch zu anderen Haustypen, führt am besten über die Hauskataloge der Hersteller.
Mehrfamilienhaus: Vorteile und Nachteile
Was alles für das Mehrfamilienhaus spricht – hier finden Sie alle Vorteile und Nachteile zusammengefasst und auf einen Blick:
Vorteile beim Mehrfamilienhaus
- In attraktiver Lage eine sichere Kapitalanlage
- Bei gemeinsamer Planung und gemeinsamem Bau können viele Kosten aufgeteilt werden (Grundstück, Architekt, Baukosten, Baunebenkosten etc.)
- Geringere Unterhaltskosten als ein Einzelhaus
- Flexible Gestaltung bezüglich Größe, Form und Komfort/ Ausstattung
- Wohneinheiten für mindestens drei Parteien, aber auch deutlich mehr sind möglich
- Viel Wohnraum und Wohneinheiten auf wenig Fläche, d.h. kleine Grundstücke sind ausreichend
- Gemeinschaft und soziale Kontakte durch zahlreiche Nachbarn
- Gut als Mehrgenerationenhaus geeignet
Nachteile beim Mehrfamilienhaus
- Hoher Investitionsaufwand für den Bau
- Vermietung vieler Wohnungen recht aufwändig
- Alle Veränderungen am oder im Haus müssen mit den (mitunter zahlreichen) Nachbarn abgesprochen werden
- Bei vielen Menschen unter einem Dach können schnell Spannungen entstehen
Weitere Infos zu Mehrfamilienhäusern
Viel Wohnraum, aber kompakte Wohnungen
Wussten Sie, dass rund ein Drittel der Wohnfläche in Deutschland, mehr als eine Million Quadratmeter, durch Mehrfamilienhäuser bereitgestellt wird? Nach dem Einfamilienhaus bieten sie somit die zweitmeiste Wohnfläche im Land. Allerdings stellen Mehrfamilienhäuser sogar rund 38 Prozent der Wohneinheiten, das heißt: Die (Bestands-)Wohnungen sind im Vergleich zur durchschnittlichen Wohnungsgröße eher kleiner und kompakt. Bei neugebauten modernen Mehrfamilienhäusern nimmt die Wohnungsgröße allerdings seit Jahren kontinuierlich zu.
Mehr Aufwand und Kosten für gemeinsam genutzte Hausbereiche
Diese Extra-Kosten hat so mancher Bauherr nicht auf dem Schirm: Viele Personen in einem Haus bedeuten auch deutliche Mehrbelastung für gemeinsam benutzte Hausbereiche und Einrichtungen. Eingänge, Treppenhäuser, Keller oder auch Garagen müssen deshalb auf diese starke Belastung ausgelegt sein durch besonders robuste und pflegeleichte, sprich: auch kostenintensivere Materialien. Auch vergleichsweise viele Umzüge belasten die kollektiv genutzten Bereiche zusätzlich und sorgen ebenfalls für schnellere Abnutzung.
Das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage bzw. Renditeobjekt
Wer ein Mehrfamilienhaus plant um damit Mieteinnahmen zu erzielen, sollte zunächst einmal Angebot und Nachfrage auf dem lokalen Wohnungsmarkt genau im Blick haben und sein Angebot an den Markt und die Zielgruppen anpassen. In städtischen Lagen lassen sich beispielsweise auch kleinere Wohnungen gut vermieten, haben aber auch oft eine relativ hohe Fluktuation. Größere und komfortable Wohnungen mit vergleichsweise hohem Mietpreis sind hingegen eher was für die Top-Lagen. Entscheidend ist der lokale Mietspiegel. Werden in Ihrer Bauregion attraktive Mieten verlangt, können die Baukosten relativ schnell über die Mieteinkünfte wieder reingeholt werden.
Weitere Vorteile des Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage:
- Aufgrund der Mieteinkünfte ist der Bau teils ohne Eigenkapital möglich
- Kredite für den Hausbau können durch Mieteinnahmen leichter abbezahlt werden
- Ein Mehrfamilienhaus mit vielen Mietern bedeutet Risikominimierung: Gerät ein Mieter von vielen in Zahlungsschwierigkeiten, wiegt das weniger schwer als bei einem Einzelhaus
- Der Immobilienmarkt bleibt nach wie vor vielversprechend für Mehrfamilienhäuser: Besonders auf den Wohnungsmarkt herrscht großer Bedarf
- Auch für Mehrfamilienhäuser gibt es Fördermittel und zinsgünstige Darlehen der KfW
Grundrisse von Mehrfamilienhäusern
Hier findet man Grundriss-Ideen für ein perfekt geplantes Mehrfamilienhaus. Bei einigen Anbietern sind die Innenwände auf Wunsch auch veränderbar.
Grundrissplanung in Mehrfamilienhäusern
Ein Mehrfamilienhaus und den zugehörigen Grundriss zu planen, ist eine anspruchsvolle Angelegenheit, bei der eine Menge Dinge berücksichtigt werden müssen. Es ist vor allem deshalb komplizierter, weil bei der Planung immer auch alle anderen Einbauten, Zugänge, Abgänge etc. berücksichtigt werden müssen, und zwar logischerweise viel mehr, als bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus.
Grundrissplanung am folgenden Beispiel: Die Wohnungen im Haus sollen vermietet oder verkauft werden. Wichtig für die Optimierung aus Vermietersicht sind deshalb diese Aspekte:
- Möchten Sie wenige Parteien mit viel Wohnraum – oder viele Parteien mit kleineren Wohnungen?
- Es geht darum, möglichst viel nutzbaren Wohnraum zu entwickeln. Dafür müssen einerseits die nicht-vermietbaren, sogenannten „Verlustflächen“, weitgehend minimiert werden – Treppen zum Beispiel. Maximiert hingegen sollte der Wohnraum werden, zum Beispiel durch Staffelgeschosse oder ausgebaute Dachgeschosse. Trotzdem müssen ausreichend Platz, guter Schallschutz und räumliche Trennung der Wohnungen eingeplant werden.
- Offener oder geschlossener Grundriss? Gerade offene Grundrisse sind bei Baufamilien immer beliebter. Lichtdurchflutete, luftige Räume mit großen Fenstern sorgen für Großzügigkeit, sind aber mitunter energetisch und schallschutzmäßig nicht optimal.
- Für alle anderen Aspekte der Grundrissplanung gelten beim Mehrfamilienhaus dieselben Überlegungen, wie für andere Haustypen auch: Raumgrößen und -anordnung zueinander, Lage und Ausrichtung sowie die Ausstattung planen Sie am besten nach Bedarf der Zielgruppe.
Häufig gestellte Fragen zum Thema Mehrfamilienhaus
Was kostet es, ein Mehrfamilienhaus zu bauen?
Ein Mehrfamilienhaus kostet bei normaler Ausstattung in etwa 2.600 bis 3.200 pro m² Wohnfläche. Ein Mehrfamilienhaus mit einer Gesamtfläche von 400m² kostet somit etwa 1 bis 1,3 Millionen Euro. Ähnlich wie bei einem klassischen Einfamilienhaus variieren aber auch hier die Preise stark. So spielen die Bauregion, die Gestaltung der Immobilie sowie die Verfügbarkeit von Baumaterialien auf der Ausgabenseite eine große Rolle.
Die Ausgaben für den Bau eines Mehrfamilienhauses setzen sich dabei aus diversen Faktoren zusammen, die den Kaufpreis maßgeblich beeinflussen. Neben den klassischen Nebenkosten für Neubauten müssen bei einem Mehrfamilienhaus, das zur Vermietung dient, komplexere Wärmeschutznachweise für jede Wohneinheit, Brandschutz- und Schallschutznachweise erbracht werden. Die Gesamtausgaben dafür liegen in unserem Beispielfall bei ungefähr 15.000 Euro. Falls ein Keller, eine Tiefgarage oder ähnliche Extras eingeplant sind, können die Gesamtausgaben gut und gerne um 15 bis 20% steigen.
Besonderes Sparpotenzial bieten Mehrfamilienhäuser im Zusammenhang mit den Förderprogrammen der KfW. Die Entscheidung für ein Energiesparhaus lohnt sich besonders, da jede Wohneinheit des Mehrfamilienhauses einzeln berechnet wird und ein Mehrfamilienhaus demnach in besonders hohem Maße von Zuschüssen profitiert.
Als Vermieter Steuern absetzen
Falls Sie ein Mehrfamilienhaus planen, indem Sie Wohneinheiten vermieten, lassen sich diverse Anschaffungs-, Herstellungs- und Instandhaltungskosten steuerlich absetzen. In unserem umfangreichen Ratgeber „Hausbau von der Steuer absetzten“ erfahren Sie mehr.
Welche baurechtlichen Vorschriften sind beim Mehrfamilienhaus zu beachten?
Für den Bau eines Mehrfamilienhauses wird, wie bei allen anderen Häusern auch, eine Baugenehmigung benötigt. Ob das Haus so gebaut werden darf, wie Sie es sich vorstellen, können Sie dem örtlichen Bebauungsplan entnehmen, den Sie beim zuständigen Bauamt einsehen können. Liegt kein Bebauungsplan vor, stellt man eine Bauvoranfrage, bei der die Baubehörde entscheidet, ob das Bauvorhaben Ihres Mehrfamilienhauses baurechtlich zulässig und genehmigungsfähig ist. Es kommt vor, das größere, hohe Mehrfamilienhäuser nicht überall gebaut werden dürfen, weil sie nicht in die Umgebung oder zum „Siedlungscharakter“ passen – etwa, wenn dort vorwiegend zweigeschossige Einfamilienhäuser stehen.
Warum sind Mehrfamilienhäuser meist Massivhäuser?
Zumindest große Mehrfamilienhäuser sind überwiegend in Massivbauweise erstellt, weil massiv nahezu unbegrenzt in die Höhe gebaut werden kann, während in Fertigbauweise maximal drei Geschosse üblich und möglich sind, in der Regel sogar nur zwei bis zweieinhalb. In manchen Bundesländern sind mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser in Fertigbauweise (aus Holz) laut Landesbauordnung sogar nicht erlaubt.
Was spricht für das Mehrfamilienhaus als Fertighaus?
Ist ein kleineres Mehrfamilienhaus mit maximal drei Etagen geplant, bietet ein Fertighaus die bekannten Vorteile: Es ist zeitlich besser planbar, deutlich schneller, meist sogar schlüsselfertig aufgebaut, und punktet zudem mit neuester Technik und Nachhaltigkeit. Alle Vorteile des Fertighauses und einen ausführlichen Vergleich mit der Massivbauweise findet man auf unserem Ratgeber „Fertig- oder Massivhaus“.
Wie sind gemeinschaftliche Aufgaben wie die Reinigung des Treppenhauses oder Schneeschippen beim Mehrfamilienhaus geregelt?
Das Zusammenleben der Parteien in einem Mehrfamilienhaus regelt die Hausordnung. Durch sie werden alle Mieter oder Wohnungseigentümer zur Einhaltung der gleichen Regeln verpflichtet. Das reicht von Ruhezeiten, der Nutzung des Gartens oder von gemeinschaftliche Räumen wie dem Wäschekeller bis hin zu den Pflichten wie der Reinigung des Hausflurs oder Schneeschippen im Winter. Wichtig ist, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist, da sie dem Mieter keine Pflichten auferlegen darf, die nicht auch im Mietvertrag stehen. In vielen modernen Mehrfamilienhäusern sind Vermieter oder Hausgemeinschaften mittlerweile dazu übergegangen, die Aufgaben rund ums Mehrfamilienhaus an Dienstleister wie Hausmeisterservices zu vergeben und legen die Kosten dann auf die Mieter/ Eigentümer um.
Was kostet ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen?
Die Kosten für ein Mehrfamilienhaus (Massivbauweise, schlüsselfertig, Standardausstattung) liegen bei 2.600 Euro bis 3.200 Euro pro m² Wohnfläche. Für ein Mehrfamilienhaus mit vier gleich großen Wohneinheiten á 70 m² sollte mit Kosten in Höhe von ca. 700.000 Euro bis 900.000 Euro gerechnet werden.
Wie viele Wohnungen hat ein Mehrfamilienhaus?
Ein Haus gilt als Mehrfamilienhaus, sobald es über drei oder mehr einzelne Wohneinheiten verfügt.
Was ist der Unterschied zwischen einem Einfamilienhaus und einem Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude, in dem drei oder mehr Parteien unabhängig voneinander leben. Im Gegensatz dazu steht das klassische Einfamilienhaus mit maximal einer Einliegerwohnung.
Welche Unterlagen werden für den Bau eines Mehrfamilienhauses benötigt?
Für den Bau eines Mehrfamilienhauses werden in der Regel die identischen Unterlagen benötigt, die auch für klassische Einfamilienhäuser gebraucht werden. Zu den öffentlich-rechtlichen Unterlagen zählen unter anderem:
-
- Baugenehmigung
- Entwässerungsplanung
- Lageplan mit Höhenbezugspunkt und Baufluchtlinien
- Schall- und Brandschutznachweise
- Statik nach Landesbauordnung (LBO)
- Sonstige Bescheinigungen nach LBO
- Energiebedarfsausweis nach Energiesparverordnung
- Nachweis zum Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)
Falls ein KfW-Effizienzhaus gebaut wird, müssen Sie zwingend über die folgenden Unterlagen verfügen:
-
- Energetischer Wärmeschutzausweis
- Heizlastberechnung
- Eventuell Nachweis für Solaranlagen gemäß EEWärmeG
- Nachweis des hydraulischen Abgleichs der Heizungsanlage
- Nachweis der Jahresarbeitszahl bei Wärmepumpen gemäß EEWärmeG
- Luftdichtheitsnachweis der Gebäudehülle
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