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Studie: Häuser heute erschwinglicher als früher

Musterhaus.net | 17. November 2023

Ein Haus bauen? Für viele Bauinteressenten vermeintlich nicht mehr finanzierbar, da zu teuer. Überhaupt: Früher sei alles viel günstiger gewesen, so das geläufige Vorurteil. Dass dies nicht unbedingt stimmt, zeigt eine neue Untersuchung des IW Köln. Aktuell sind Häuser demnach tatsächlich erschwinglicher als z. B. in den 80er Jahren – zum Teil sogar deutlich.

Ein Haus zu bauen ist teuer geworden, daran gibt es keinen Zweifel. Häuser seien mittlerweile sogar so teuer, dass ein eigenes Haus früher – im Vergleich zu heute – ein wahres Schnäppchen gewesen sei, lautet deshalb ein gängiges Vorurteil, das man immer wieder hört. Und überhaupt: Die Elterngeneration hätte es viel einfacher gehabt, den Traum vom Haus zu realisieren.

Doch schaut man sich die Fakten an, sieht es etwas anders aus. Genau das haben Wissenschaftler kürzlich gemacht. Forscher des Instituts der Wirtschaft Köln (IW) haben für einen Vergleich einen sogenannten Erschwinglichkeitsindex erstellt, der die Entwicklung von drei ökonomischen Kennzahlen über die Jahre auswertet und vergleicht: Kaufpreis, Bauzinsen und Einkommen.

Startpunkt der Berechnung war das Jahr 1980. Auf Grundlage dieser Eckwerte berechnete das Team um Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte am IW, die Kosten eines Darlehens für ein durchschnittliches Eigenheim mit einer Tilgungsfrist von 20 Jahren. Die Ergebnisse setzte man dann in Relation zum durchschnittlichen Einkommen der jeweiligen Zeit.

© Institut der Wirtschaft Köln (IW)

Der Erschwinglichkeitsindex des IW Köln zeigt: Ein Haus ist aktuell erschwinglicher als in den 1980er Jahren.

Aktuelle Hausbaugeneration hat es leichter

Den höchsten Wert erreicht der so berechnete Erschwinglichkeitsindex im Jahr 1981 mit 115,5, zu einer Zeit, als die Zinsen bei 10,6 (!) Prozent lagen. Seitdem ging der Index – mit ein paar kurzen Ausschlägen nach oben nach der Wende (aufgrund kurzfristigen Zinsanstiegs) – kontinuierlich nach unten. Seinen Tiefstwert hatte er 2016 mit 28,6, seitdem zeigte er wieder leicht aufwärts, zuletzt dann etwas stärker, und der Wert lag im 2. Quartal 2023 bei 41,0.

„Trotz kräftiger Zinssteigerungen in den vergangenen Jahren ist es heute also immer noch deutlich einfacher, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen als noch vor 30 Jahren.“

Die wichtigsten Gründe für diese vorteilhafte Entwicklung des Erschwinglichkeitsindex sind der starke Zinsrückgang seit den 80er Jahren und ein kräftiger Einkommenszuwachs in den letzten vier Jahrzehnten. Und auch in den Krisenjahren seit Corona, von Anfang 2020 bis heute, hat der Indexwert trotz hoher Inflation und steigenden Zinsen um gerade einmal zehn Prozent wieder zugelegt.

Doch warum läuft diese Entwicklung hin zu einer besseren Erschwinglichkeit der allgemeinen Wahrnehmung so stark entgegen? Und warum hat der in Deutschlands sehr geringe Anteil an Wohneigentum in den 2000er Jahren, als der Index sehr niedrig war, nicht deutlich zugenommen?

Andere Umstände als in den 80ern und 90ern

Beides hängt laut den Wissenschaftlern unter anderem damit zusammen, dass die Alltagswirklichkeit z. B. in den 80er Jahren eine andere war – und dass dies die damalige Entscheidung für den Kauf eines Eigenheims eben begünstigte. Um die Erschwinglichkeit von damals und heute besser einordnen zu können, müssten deshalb einige typische Entwicklungen berücksichtigt werden:

So war zum Beispiel die Inflation in den 80er und 90er Jahren recht hoch. Zahlreiche Haushalte erwarteten aufgrund dessen, dass ihr Einkommen mittelfristig steigen würde „und haben sich daher in den ersten Jahren auf eine hohe Belastung eingestellt, rechneten aber damit, dass sich die Höhe der Kreditraten entwertet und sie sich dann wieder mehr leisten können.“ Außerdem waren Eigenleistungen früher deutlich weiter verbreitet und leichter realisierbar als heute.

Und noch zwei weitere wichtige Gründe führen die Forscher an: Zum einen hat sich „der Zeitpunkt des Einkommenserwerbs heute aufgrund von längerer Ausbildung und späterer Familiengründung zeitlich nach hinten geschoben. Damit steigen die Raten, da in kürzerer Zeit getilgt werden muss.“ Und zum anderen sind auch die gestiegenen Anforderungen an das Eigenkapital eine immer größere Hürde auf dem Weg zum eigenen Haus: Denn die Erwerbsnebenkosten wie Steuern, Maklerleistungen und Notare, durchaus mal 15 Prozent vom Kaufpreis, sind proportional zu den Kaufpreisen gestiegen, müssen aber vom Ersparten bezahlt werden. Zusätzlich erwarten Banken, dass die Kunden auch abseits der Erwerbsnebenkosten immer mehr Eigenkapital zur Finanzierung beisteuern. Erschwerend hinzu kam noch, dass die niedrigen Zinsen in den 2010ern es kaum möglich machten, Ersparnisse zu bilden.

Forscher empfehlen: KfW-Kredite ausweiten und mehr Ausweisung von Bauland

Insgesamt gibt es laut IW also einige weitere Gründe, die heute den Kauf einer Immobilie im Vergleich zu den 80er und 90ern weiterhin erschweren – auch abseits der aktuell hohen Preise. Aber der Trend sei positiv: Die Lage für Wohneigentümer habe sich zwar aktuell wieder etwas verschlechtert, sie sei aber im langfristigen Mittel immer noch gut und habe sich „aufgrund steigender Einkommen bei leicht fallenden Preisen wieder verbessert“.

Mit Blick auf die aktuelle Wohnungsbaukrise könnten laut IW gerade Selbstnutzer ein stabilisierender Faktor sein – sofern die richtigen Rahmenbedingungen geschaffen würden. Denn: „Der Staat kommt jungen Menschen bei der Wohnungsfinanzierung nicht genug entgegen“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.

Deshalb empfiehlt das IW beispielsweise, die Darlehen der KfW noch mehr Familien zu ermöglichen, indem man Einkommensgrenzen weiter erhöht. Auch sei es sinnvoll, die Förderung auf alle Neubauten auszudehnen, und nicht nur energieeffiziente Bauvorhaben zu unterstützen. Und zu guter Letzt befürworten die Wissenschaftler eine weiterhin „hochgehaltene“ Ausweisung von Bauland sowie Freibeträge bei der Grunderwerbssteuer für Bauinteressierte.

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