Erste Schritte zum Traum vom eigenen Haus
Als Grundstücksbesitzer stellen sich viele angehende Bauherren die Frage, ab wann sie überhaupt eine Baugenehmigung benötigen. Ist das kleine Gartenhaus auf dem eigenen Grundstück oder das Carport in der Einfahrt bereits genehmigungspflichtig? Und ist der Anbau des Wintergartens ebenfalls ein Fall für die örtliche Baubehörde? Wie genau läuft das Verfahren vom Antrag bis zur Baufreigabe ab und was passiert eigentlich, wenn ich illegal baue? Diesen und weiteren Fragen gehen wir in unserem Ratgeber auf den Grund und geben praktische Tipps und Tricks für angehende Bauherren.
Was ist eine Baugenehmigung?
Kurz und knapp: Die Baugenehmigung ist eine Bescheinigung der Baubehörde. Mit dieser Genehmigung signalisiert die örtliche Baubehörde, dass das beantragte Bauvorhaben den gesetzlichen Vorschriften und Regelungen entspricht und keine Bedenken angemeldet werden. Bauherren in der Bundesrepublik Deutschland haben es gut – sie genießen im Allgemeinen Baufreiheit. Das bedeutet, dass Sie grundsätzlich auf ihrem Grundstück bauen, es verändern oder nutzen dürfen, wobei es jeweils einer Zustimmung der Bauaufsichtsbehörde bedarf. Damit Sie sich schon im Vorfeld eines Grundstückskaufs absichern, raten wir Ihnen zu einer planungs- und bauordnungsrechtlichen Beurteilung. Dabei ist insbesondere zu prüfen, ob bei der Gemeinde ein Bebauungsplan für das besagte Grundstück vorliegt oder ob das Grundstück mit bebauten Ortsteilen zusammenhängt. Hier geht es um wesentliche Kriterien, die für die spätere Erteilung des Baurechts entscheidend sind und somit auch die Grundlage für die Baugenehmigung darstellen.
Nach Erteilung der Baugenehmigung können gegebenenfalls weitere Verfahren wie Prüfungen zum Emissionsschutz oder zum Wasserschutz notwendig sein. Erst nach Abschluss dieser Verfahren dürfen Sie mit dem Bau beginnen.
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Ab wann brauche ich eine Baugenehmigung?
Auch bei der Frage, ab wann eine Baugenehmigung erforderlich ist, kommt es auf die Bauordnungen der Bundesländer an. Diese können unterschiedlich sein, wodurch die Frage nach der Genehmigungspflicht von Bauvorhaben nicht pauschal beantwortet werden kann. Grundsätzlich können neben Neubauten auch Änderungen an Bestandsgebäuden sowie Anbauten oder das Errichten von Carports und Gartenhäusern genehmigungspflichtig sein. Bei kleineren Bauvorhaben ohne Genehmigungspflicht reicht es häufig aus, die Gemeinde über den Bau zu informieren.
Ab wann eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt neben der Größe des Objektes auch von Faktoren wie dem Einbau von Aufenthaltsräumen, Feuerstätten oder Toiletten ab. Im Folgenden möchten wir anhand zweier typischer Beispiele erläutern, ab wann eine Baugenehmigung tatsächlich erforderlich ist und wann das Bauvorhaben als verfahrensfrei gilt, sodass ohne Baugenehmigung gebaut werden darf.
Das Carport und die Garage
Das Carport und die Garage sind typische Beispiele, bei denen die Frage aufkommt: Brauche ich dafür überhaupt eine Baugenehmigung? Hier spielen vor allem regionale Besonderheiten eine Rolle: Während die Brutto-Grundfläche eines genehmigungsfreien Carports oder einer Garage im Saarland beispielsweise nur bei 36 Quadratmetern liegen darf, sind andere Bundesländer wie Bayern, Bremen oder Hamburg großzügiger und verzichten bis zu einer Größe von 50 Quadratmetern auf den zeitraubenden Genehmigungsprozess.
Als Faustformel können Sie sich daran orientieren, dass die meisten Vorhaben mit einer mittleren Wandhöhe bis zu drei Metern und einer Grundfläche von bis zu 30 Quadratmetern genehmigungsfrei sind. Übersteigt das Bauvorhaben diese Maße, empfehlen wir Ihnen, sich genauer mit den regionalen Bauvorschriften vertraut zu machen.
Das Gartenhaus
Auch das Gartenhäuschen gehört zu den meistdiskutierten Bauvorhaben bei der Frage, ab wann die Baugenehmigung erforderlich ist. Hier sind ebenfalls die Bauvorschriften des Bundeslandes entscheidend: Während Gartenhäuser in Bayern bis zu einem Brutto-Rauminhalt von bis zu 75 Kubikmetern grundsätzlich genehmigungsfrei sind, liegt die Grenze in Rheinland-Pfalz bei 50 Kubikmetern und in Nordrhein-Westfalen und Hamburg bei 30 Kubikmetern.
Darüber hinaus spielt auch die Ausstattung eine wichtige Rolle: In den meisten Bundesländern ist unabhängig von der Größe eine Genehmigung erforderlich, wenn Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten vorgesehen sind.
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Schritt für Schritt zur Baugenehmigung
Die Erteilung von Baugenehmigungen obliegt in Deutschland grundsätzlich den Bundesländern selbst. Der Antrag auf eine Baugenehmigung ist also bei der lokalen Bauaufsichtsbehörde beziehungsweise bei der Kommune einzureichen. In der Regel läuft der Genehmigungsprozess wie folgt ab:
Einreichung
Die vollständigen Unterlagen werden in dreifacher Ausführung entweder direkt bei der Bauaufsichtsbehörde oder bei der Gemeinde eingereicht. Gegebenenfalls leitet die Gemeinde als Empfänger den Antrag an die Baubehörde weiter.
Prüfung
Die lokale Bauaufsichtsbehörde in Ihrem Bundesland prüft, ob Ihr Antrag den bauordnungsrechtlichen und planungsrechtlichen Vorschriften entspricht und entscheidet auf Grundlage dieser Prüfung über den Antrag.
Genehmigung
Wenn die Prüfung der Vorschriften positiv ausfällt, erteilt die Bauaufsichtsbehörde Ihnen die Baugenehmigung.
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Die Prüfung des Bauantrags durch die Baubehörde kann je nach Umfang, Auftragslage und enthaltenen Ausnahmen drei bis vier Monate betragen.
Ihr Kompass im Papier-Dschungel: Welche Unterlagen sind Teil des Bauantrags?
Bauvorhaben sind Ländersache, weshalb die Anforderungen an den Bauantrag auch in den Landesbauordnungen des jeweiligen Bundeslandes geregelt sind. Bauanträge können nicht von jedem Verbraucher gestellt werden, sondern erfordern eine Bauvorlageberechtigung.
Wann sind Sie bauvorlageberechtigt?
- Wenn Sie einen qualifizierten Hochschulabschluss in den Studienfächern Architektur und (Bau)-Ingenieurwesen vorweisen können.
- Wenn Sie nach Ihrem Abschluss mindestens zwei Jahre im Bereich Gebäudeplanung gearbeitet haben.
- Wenn Sie Know-How im Bereich öffentliches Baurecht (Bauordnungs-, Bauprodukts-, Bauplanungsrecht) haben.
- Wenn Sie bei einer bauvorlageberechtigten Architektenkammer oder als bauvorlageberechtigter Ingenieur erfasst sind.
Den Bauantrag müssen Sie in dreifacher Ausführung einreichen. Er beinhaltet unter anderem die folgenden Unterlagen:
- Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
- Lageplan als Auszug der örtlichen Liegenschaftskarte oder der Flurkarte
- Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 (mit Grundrissen, Schnitten und Ansichtszeichnungen)
- Baubeschreibung mit technischen und ausführungsspezifischen Angaben zum Vorhaben
- Berechnungen zum umbauten Raum, der Geschossflächenzahl und der Grundflächenzahl
- Entwässerungspläne
- Nachweise für Standsicherheit, Wärmeschutz, Brandschutz und Schallschutz
- Unterschriebener Bauantragsvordruck
Wichtig: Ihr Antrag kann nur berücksichtigt werden, wenn die Unterlagen vollständig sind. Wenn wichtige Dokumente fehlen, können sich das gesamte Baugenehmigungsverfahren und somit auch der Baubeginn erheblich verzögern.
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In welchen Fällen kann ich ohne Baugenehmigung bauen?
Die Landesbauordnungen der Bundesländer haben Vorhaben definiert, die genehmigungsfrei sind und die Sie daher auch ohne langwierige Genehmigungsverfahren in Angriff nehmen können. Neben Gartenhäusern und Carports, die die regionalen Genehmigungsgrenzen einhalten, können auch Gebäude oder Vorbauten ohne Aufenthaltsräume sowie Solarenergieanlagen, Sonnenkollektoren und Wasserbecken genehmigungsfrei sein.
Wie viele Quadratmeter ohne Baugenehmigung gebaut werden dürfen, unterscheidet sich je nach Bundesland. Für verfahrensfreie Bauvorhaben innerhalb einer Siedlung liegen die Maßangaben je nach Bundesland zwischen 10 und 75 Kubikmetern. Außerhalb einer Siedlung ist in jedem Bundesland außer Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein eine Baugenehmigung erforderlich. Bauherren sollten in die jeweilige Landesbauordnung schauen, um die genehmigungsfreien Maßangaben einzusehen.
Unabhängig von der Erfordernis einer Baugenehmigung empfehlen wir, bei der Durchführung des Bauvorhabens die Anforderungen des öffentlichen Baurechts, wie die Abstandsvorschriften, zu berücksichtigen.
Was passiert, wenn ich illegal baue?
Wer ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben ohne Baugenehmigung umsetzt, begeht eine Straftat. Der sogenannte Schwarzbau stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die verschiedene Strafen nach sich zieht: Je nach Größe und Umfang der baulichen Anlage riskiert der Bauherr ein Bußgeld, einen Baustopp bzw. Rückbau oder gar den Abriss des Bauwerks. Auch wenn genehmigungsfreie Anlagen ohne Baugenehmigung so verändert werden, dass sie genehmigungspflichtig werden, fällt das Vorhaben unter Schwarzbau. Zwar kann das Bauamt fünf Jahre nach dem Bau den Abriss nicht mehr anordnen, doch eine generelle Verjährung für Schwarzbauten gibt es nicht. Dem Bauherren droht demnach auch viele Jahre nach dem Errichten des Bauwerks eine Geldstrafe.
Wer eine genehmigungspflichtige bauliche Anlage ohne Baugenehmigung errichtet, riskiert ein Bußgeld und meist auch den Abriss des Bauwerks.
Fazit:
Genehmigungspflichtig können Neubauten, Änderungen an bestehenden Gebäuden, Anbauten sowie Carports und Gartenhäuschen sein. Ab wann man eine Baugenehmigung benötigt, hängt von den Vorgaben der Bundesländer ab. Denn jedes Bundesland hat seine eigene Landesbauordnung, in der die Vorgaben für genehmigungsfreie Bauvorhaben festgelegt sind. Doch für kleinere bauliche Anlagen, die 30 Quadratmeter Grundfläche und eine mittlere Wandhöhe von 3 Metern nicht überschreiten, kann meist ohne Baugenehmigung gebaut werden.
Häufig gestellte Fragen zur Baugenehmigung
Kann man eine Garage oder einen Carport ohne Baugenehmigung bauen?
Grundsätzlich ist es möglich, eine Garage oder einen Carport ohne Baugenehmigung zu bauen. Um dies umzusetzen, müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. So beträgt die maximale Größe für genehmigungsfreie Garagen oder Carports in Bayern, Hamburg, Sachsen und Hessen 50 Quadratmeter, in Niedersachsen liegt sie bei 30 Quadratmetern.
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Was kostet eine Baugenehmigung?
Der durchschnittliche Preis für eine Baugenehmigung liegt bei ungefähr 1.500 Euro. Die Kosten hängen dabei maßgeblich von den Herstellungskosten der Immobilie ab. Während die Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus in der Regel 2.000 Euro und mehr kostet, kann der Bauantrag für eine Garage bei unter 200 Euro liegen. Als Faustregel sollten Sie sich merken, dass die Kosten für die Baugenehmigung ungefähr 0,5 % der kompletten Immobilienkosten betragen. Die Genehmigung für den Bau eines klassischen Einfamilienhauses mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro würde somit bei 1.500 Euro liegen.
Kann die Baugenehmigung versagt werden, wenn das Vorhaben gegen nicht zu prüfende Vorschriften verstößt?
Ja. Die Baubehörde darf bereits während des Genehmigungsverfahrens eine Einstellung des Bauvorhabens beschließen, sofern es besondere Gründe gibt, die gegen einen Bau des Objektes sprechen.
Welchen Antrag und welche Unterlagen benötige ich für das Beantragen der Baugenehmigung?
Eine Baugenehmigung kann erteilt werden, wenn ein offizieller Antrag gestellt wird. Für Anträge dieser Art dürfen lediglich amtliche Bauvordrucke der Gemeinde verwendet werden. Welche Unterlagen eingereicht werden müssen, erfahren Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. In der Regel sollten allerdings folgende Papiere eingereicht werden:
-Bauzeichnung
-Baubeschreibung
-Lageplan
-Angaben zur Entwässerung und Wasserversorgung
-Angaben zur Erschließung des Grundstücks
Brauche ich für kleine Bauvorhaben eine Baugenehmigung?
Kleinere Carports oder Garagen brauchen in vielen Fällen keine Baugenehmigung.
Ähnliches gilt für eine Terrassenüberdachung. Auch diese kann unter Umständen ohne Genehmigung gebaut werden. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie aber definitiv die Regelungen in Ihrem Bundesland nachlesen. So vermeiden Sie Ärger nach dem Bau Ihres Vorhabens.
Kann Eigentümern die Nutzung bei Fehlen der Baugenehmigung untersagt werden?
Einem Bauherren kann durch die Bausaufsichtsbehörde die Nutzung eines Gebäudes untersagt werden. Dies kann auch nach jahrzehntelanger Nutzung passieren. Entspricht das Bauobjekt nicht den örtlich geltenden Statuten, können Sie gegen ein Einschreiten der Behörden nichts tun.
Müssen bei einer Baugenehmigung die Nachbarn informiert werden?
Falls Sie ein Bauvorhaben umsetzen möchten, das genehmigungspflichtig ist, sollten Sie in jedem Fall Ihre direkten Nachbarn informieren. Sie sollten dem betroffenen Nachbarn Einsicht in die Bauzeichnungen geben und sich eine schriftliche Zusage für den Bau besorgen. Nur auf diese Weise können Sie gewährleisten, dass es später nicht zu rechtlichen Streitigkeiten kommt.
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