Baugrundstück kaufen: darauf sollte man achten

Es gibt einige Formalitäten beim Grundstück-Kauf

Musterhaus.net | 31. August 2017

Nachdem ein Grundstück gesucht und gefunden wurde, ist der nächste Schritt die Grundstücksverhandlung mit dem Makler, Verkäufer und Notar. Es gibt einiges zu beachten, um böse Überraschungen zu vermeiden. Als erstes gilt: feilschen! Grundstückspreise sind in der Regel verhandelbar.

Wertmindernde Faktoren wie z.B. Störquellen oder schwierigen Baugrund sollten aufgeführt werden. Erfolgt keine Ablehnung durch Makler oder Verkäufer, gibt es nur wenige Interessenten. Der Grundstücksverkauf findet in mehreren Schritten statt, die im Folgenden erläutert werden.

Artikelübersicht:

Kaufvertragsentwurf
Grundbuch
Notartermin
Grundstücksfinanzierung

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Punkt 1:

Kaufvertragsentwurf

Den Entwurf des Verkäufers sollte man im Vorfeld durch Dritte oder einen Anwalt prüfen lassen.
Wichtig sind vor allem Vereinbarungen zur Gewährleistung und dem Rücktrittsrecht. Gewährleistung bezeichnet die gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer eine Sache mängelfrei zur Verfügung zu stellen. Der Verkäufer versucht in der Praxis häufig das Grundstück unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung zu verkaufen, da er nicht die Garantie dafür übernehmen möchte, dass das Grundstück frei von Schadstoffen und Altlasten ist. Man sollte darauf bestehen, dass die Gewährleistung im eigenen Sinne vereinbart wird!
Nach dem BGB hat der Verkäufer eine Gewährleistungsfrist von 2 Jahren einzuhalten. Vereinbaren Sie, dass Ihnen der Verkäufer die Freiheit von Altlasten zusichert! Sollte sich der Verkäufer nicht drauf einlassen, verlangen Sie eine Verlängerung der Verjährungsfrist auf 5 Jahre. Die Rücktrittsvereinbarung sollten Sie ebenso im Vorfeld klären, denn wenn das Bauvorhaben nicht wie geplant realisiert werden kann, können Schadenersatzforderungen auf Sie zukommen. Gründe dafür können sein, dass Ihre Finanzierung nicht bewilligt wird, es Probleme bei der Bebaubarkeit des Grundstücks gibt oder staatliche Fördermittel nicht genehmigt werden.

Punkt 2:

Das Grundbuch

Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang. Damit ein Grundstücksverkauf rechtlich wirksam wird, ist die Eintragung ins Grundbuch zwingend notwendig.
Ins Grundbuch wird vermerkt, wer Eigentümer des Grundstücks ist und ob dieses Beschränkungen und Belastungen hat. Dies können z.B. Baubeschränkungen, das Geh-, Fahr- und Wegerecht, Kanal- und Leitungsrecht, Vorkaufsrechte durch Dritte, das Zwangsversteigerungsvermerk, etc. sein. Weiter wird im Grundbuch vermerkt, ob z.B. Hypotheken auf dem Grundstück liegen.

Für den Käufer ist eine vorherige Einsicht in das Grundbuch ratsam, um zu klären, ob die dortigen Eintragungen den anstehenden Hausbau beeinflussen können. Jedem, der ein berechtigtes Kaufinteresse besitzt, ist dies gestattet.

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Punkt 3:

Der Notartermin

Der Grundstücksverkauf wird über einen Notar abgeschlossen. Er beurteilt den Vertrag danach, ob er gegen gesetzliche Regelungen verstößt und beurkundet seine Wirksamkeit.

Beim Notar-Termin selbst wird erst die Identität und Anwesenheit der Parteien festgestellt, bevor anschließend die Details des Kaufvorgangs besprochen werden. Der Notar muss Käufer und Verkäufer in allen rechtlichen Fragestellungen zum Grundstückkaufvertrag informieren. Er hat weiter dafür zu sorgen, dass für den Käufer das Grundstück als unbelastetes Eigentum im Grundbuch eingetragen wird. Er muss sich hierzu mit dem Feststellen der im Grundbuch eingetragenen Eigentumsverhältnisse und Belastungen beschäftigen. Bauherren sollten verlangen, dass der Notar das Grundbuch einsieht und eine beglaubigte Kopie davon dem Vertrag beifügt!

Alle Nebenabsprachen zum Grundstück müssen in den Grundstückskaufvertrag eingebunden werden. Mündliche Absprachen haben keine Gültigkeit. Es gilt zu prüfen, ob die eigenen Regelungen, Zeichnungen und Pläne Vertragsbestandteil sind. Der Kaufpreis muss mit einem genauen Betrag oder zumindest als Quadratmeterpreis angegeben sein. Anschließend kann der Vertrag unterschrieben werden.

Elementar ist zudem die Auflassunsgvormerkung, die ins Grundbuch eingetragen wird, damit der Käufer Anspruch auf Eigentumsübertragung bis hin zur endgültigen Eintragung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch zugesichert bekommt. Der Verkäufer kann dann nicht mehr zum Nachteil des Käufers über das Grundstück verfügen. Die Auflassungsvormerkung sichert die Rechte der Bauherren am Grundstück. Im Kaufvertrag ist unbedingt zu vereinbaren, dass erst dann der Kaufpreis fällig wird.

Punkt 4:

Zahlung des Kaufpreises

Die Grundstücksart (Bau- oder Wiesengrundstück), eine eventuelle Bebauung sowie die Lage, bestimmen zu einem Großteil den Grundstückswert (wird von Spezialisten der Kreditdienstleister ermittelt) und somit die Kreditsumme.

In der Regel kommen für Grundstücksfinanzierungen langfristige Grundpfandkredite zum Einsatz. Wenn die Rückzahlung des Kredits nicht vertragsmäßig erfolgt, können Banken das Grundstück vermieten oder verkaufen. Hinsichtlich der Tilgung wird zwischen Fest-, Annuitäten- und Abzahlungsdarlehen unterschieden. Zinsen und Konditionen sind abhängig von den aktuellen Bauzinsen, der Kundenbonität, der Länge der gewünschten Zinsfestsetzung, dem Rang der Grundschulbelastung im Grundbuch (je höher, desto besser), das Vorhandensein eines Bausparvertrages, die Höhe des Eigenkapitals und der Frage, ob Fördermittel und –kredite in Anspruch genommen werden. Die Wahl des Kreditgebers sollte gut überlegt sein, da man sich an diesen langfristig binden.

Die häufig genutzten Standardverträge der Banken und Finanzdienstleister sollten unbedingt Punkt für Punkt geprüft und den individuellen Gegebenheiten angepasst werden. Der Abschluss von Restschuldversicherungen, Risikolebensversicherungen oder die Abtretung einer Lebensversicherung gehören weiterhin dazu. Auch bei der Vereinbarung einer Anschlussfinanzierung ist es ratsam, diese gründlich zu prüfen.

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