Bauvertrag kündigen: Diese Möglichkeiten gibt es und das müssen Sie beachten

Musterhaus.net | 30. August 2024

Entscheiden sich Bauwillige zum Bau eines Hauses, so schließen diese mit dem Bauunternehmen einen Bauvertrag in Form eines Werkvertrags, der alle wichtigen Punkte zum Hausbau regelt. An diesen Vertrag müssen sich die Parteien binden und sich an alle Vertragsbestandteile halten. Doch was passiert, wenn sich das Verhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer verschlechtert? Kann der Bauvertrag dann einfach gekündigt werden? Die gute Nachricht: Ja, Sie können den Bauvertrag kündigen oder unter Umständen vom Hausbauvertrag zurücktreten. Welche Möglichkeiten Sie haben und welche Gründe infrage kommen, erfahren Sie hier bei uns. Hinweis: Unser Ratgeber soll Ihrer Information dienen und stellt keine Rechtsberatung dar. Sollten Sie juristische Fragen zum Thema „Bauvertrag kündigen“ haben, sind ein Anwalt oder eine Anwältin mit Fachgebiet Baurecht die richtigen Ansprechpersonen.

Artikelübersicht:

Bauvertrag kündigen – das gilt bei Verträgen nach BGB und VOB
Freie Kündigung ist bei Bauverträgen immer möglich
Bauvertrag nach VOB kündigen
Sonderfall: Per Widerruf vom privaten Hausbauvertrag zurücktreten
Welche Kosten drohen bei Kündigung des Bauvertrags?
Aus diesen Gründen können Auftraggeber den Bauvertrag kündigen
Vorlage zum Download
Fazit
Häufig gestellte Fragen

Das Wichtigste zum Thema ‘Bauvertrag kündigen’
auf einen Blick:

Ein Bauvertrag kann von beiden Vertragsparteien, Auftraggeber sowie Unternehmer, gekündigt werden, allerdings sind die Kündigungsgründe an gesetzliche Regelungen gebunden.
Wesentliche Kündigungsgründe für den Auftraggeber sind u.a. signifikante Bauverzögerungen oder eine qualitativ mangelhafte Ausführung, sofern der Unternehmer eine gesetzte Frist zur Korrektur nicht einhält.
Der Unternehmer kann den Vertrag meist wegen „Nichtzahlung trotz Mahnung“ kündigen.
Die Kündigung muss zwingend schriftlich mit Nachweis der Zustellung erfolgen und die Kündigungserklärung sollte eindeutig und korrekt formuliert sein.
Nach der Kündigung müssen die bisherigen Leistungen abgenommen und mögliche Schadensersatzansprüche geklärt werden.
Aufgrund der komplexen Rechtsfolgen ist es ratsam, eine juristische Beratung in Anspruch zu nehmen, um die eigenen Rechte und Pflichten zu klären und zu schützen.

Bauvertrag kündigen – das gilt bei Verträgen nach BGB und VOB

Bei der Kündigung des Bauvertrags ist zwischen Bauverträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und solchen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) zu unterscheiden. Im Fall privater Baufamilien kommt häufig der sogenannte Verbraucherbauvertrag nach BGB zum Tragen. Dieser wurde im Jahre 2018 als Teil des neuen Bauvertragsrechts eingeführt, und gesteht privaten Auftraggebern besondere Rechte zu. Voraussetzung ist nach § 650i BGB, dass ein Verbraucher den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem solchen beauftragt. Verträge nach VOB werden hingegen häufig zwischen gewerblichen Vertragspartnern oder bei Beauftragung durch die öffentliche Hand geschlossen. Bei privaten Bauvorhaben muss die Anwendung der VOB im Bauvertrag dagegen ausdrücklich vereinbart werden, zudem ist dem Bauherrn ein Exemplar auszuhändigen.

Freie Kündigung ist bei Bauverträgen immer möglich

Auftraggeber können einen Bauvertrag jederzeit kündigen. Möglich macht dies § 648 BGB, worin ein Kündigungsrecht des Bestellers vorgesehen ist. In diesem Fall wird von der sogenannten freien Kündigung gesprochen. Demnach hat der Besteller, hier also der Bauherr, das Recht, den Vertrag jederzeit bis zur Vollendung des Werkes zu kündigen. Der beauftragte Bauunternehmer hat folglich kein Recht darauf, den Bau auch zu Ende zu führen. Allerdings steht diesem als Auftragnehmer nach § 648 BGB die zuvor vereinbarte Vergütung zu. Diese muss er jedoch um die ersparten Leistungen kürzen, die er durch den Vertragsabbruch nicht mehr erbringen muss. Zudem muss er sich das Entgelt anrechnen lassen, dass er durch einen anderen Auftrag einnehmen kann oder hätte einnehmen können. Da die nötigen Nachweise und Berechnungen nicht immer einfach zu führen sind, steht in § 648 BGB, dass dem Unternehmen fünf Prozent der nicht erbrachten Werkleistung zustehen.

Bauvertrag nach VOB kündigen

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen entspricht in § 8 Abs. 1 VOB/B den Angaben im BGB. Auch hier ist ebenso die Kündigung des Bauvertrags zu jedem Zeitpunkt möglich, wobei der Auftragnehmer entsprechend zu vergüten sein kann. Bei Verträgen nach VOB können Auftragnehmer den Vertrag zudem noch aufgrund anderer Umstände kündigen. Hierzu gehört beispielsweise die Kündigung im Falle einer Insolvenz des Auftragnehmers, die in § 8 Absatz 2 VOB/B geregelt ist. Darüber hinaus besteht bei solchen Verträgen nach § 6 Abs. 7 VOB/B die Möglichkeit der Kündigung, wenn etwaige Bauunterbrechungen länger als drei Monate andauern. Hat der Bau noch nicht begonnen, ist nach Fristsetzung sowie Androhung der Kündigung auf diese Weise sogar ein Rücktritt vom Werkvertrag vor Baubeginn möglich.

Sonderfall: Per Widerruf vom privaten Hausbauvertrag zurücktreten

Handelt der Auftraggeber als Verbraucher, was bei privaten Bauherren in der Regel der Fall ist, so steht ihm auch bei einem Bauvertrag ein Widerrufsrecht zu. Geregelt ist dieser Anspruch in § 650l BGB. Hierbei wird dem Verbraucher ein Widerruf gemäß § 355 erlaubt, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Das Widerrufsrecht sieht vor, dass der Auftraggeber 14 Tage Zeit hat, um seine Willenserklärung bezüglich des Bauvertrags zurückzuziehen. Möchte der Bauherr auf diese Weise vom Hausbauvertrag zurücktreten, so muss er keinen Grund dafür angeben. Sollte bei Abschluss des Vertrags keine Belehrung über das Widerrufsrecht stattgefunden haben, dann ist der Widerruf sogar ein komplettes Jahr plus 14 Tage lang möglich.

Welche Kosten drohen bei Kündigung des Bauvertrags?

Vor allem die freie Kündigung eines Bauvertrags zieht häufig hohe Kosten nach sich, was in sämtliche Überlegungen einfließen sollte. Dieser Umstand ist allerdings wenig verwunderlich, schließlich ist die Baufirma berechtigt, die ihr zustehende Vergütung zu verlangen. Bei einem Rücktritt vom Bauvertrag vor Baubeginn können so erhebliche Kosten entstehen, ohne dass überhaupt etwas gebaut wurde.

Die in § 648 BGB angeführten fünf Prozent der Bausumme werden dabei häufig in die Berechnung übernommen. Der Vertrag kann aber auch zehn Prozent der Bausumme als Vergütung des Auftragnehmers beinhalten, was deutsche Gerichte bei Urteilen in der Vergangenheit bereits als zulässig angesehen haben (z.B. BGH 27.04.2006, Az. VII ZR 175/05).

Bei einer veranschlagten Bausumme von 200.000 Euro müssen Baufamilien so bis zu 20.000 Euro als Vergütung an den Bauunternehmer abführen. Es kann allerdings auch noch deutlich teurer werden, und zwar, wenn die Baufirma noch mehr Schadensersatz geltend macht, zum Beispiel, weil der Ablauf des Baus schon fortgeschritten und das Haus bereits in der Produktion ist. Hinzu kommen mögliche Kosten für einen Anwalt. Dessen Hinzuziehung ist zwar nicht vorgeschrieben, aufgrund der zahlreichen Fallstricke im Baurecht jedoch dringend anzuraten.

Hausbau-Kataloge
gratis bestellen!

Der Weg zum Traumhaus, ob Bungalow, Stadtvilla oder andere Haustypen, führt am besten über die Hauskataloge der Hersteller. Die Bestellung ist kostenlos und unverbindlich.

Aus diesen Gründen können Auftraggeber den Bauvertrag kündigen

Verschiedene Gründe können zur Kündigung des Bauvertrags führen. Oftmals bestehen nach Baubeginn unterschiedliche Meinungen über bestimmte Sachverhalte, oder der Auftraggeber ist mit der Leistung des Auftragnehmers schlichtweg unzufrieden. Bei privaten Bauvorhaben stimmt mitunter auch die Chemie zwischen Baufamilien und Baufirmen nicht, was den Wunsch der Kündigung befeuert.

Die freie Kündigung

Aufgrund dieses häufig subjektiven Empfindens kann der Bauherr jedoch nicht einfach vom Hausbauvertrag zurücktreten. In diesem Fall bleibt dem Auftraggeber des Hausbaus lediglich das Recht, den Bauvertrag jederzeit in Form der freien Kündigung zu beenden. Bauherren sind hierbei nicht verpflichtet, einen Grund anzugeben. Die Kündigung muss jedoch stets schriftlich erfolgen. Diese Art der Kündigung ist allerdings nicht günstig – welche Gebühren entstehen, erfahren Sie weiter unten im Abschnitt “Kosten”.

Auftretende Mängel

Auch das Auftreten von Mängeln kann ein Grund zur Kündigung des Vertrags sein. Während für Verträge nach VOB ein erweitertes Kündigungsrecht für Auftraggeber gelten kann, müssen private Hausbauer dem Bauunternehmer Gelegenheit geben, den Mangel zu beseitigen. Erst wenn eine angemessene Frist zur Nacherfüllung verstrichen ist, kann der Auftraggeber nach § 323 BGB vom Hausbauvertrag zurücktreten.

Baumängel als Grund für die Kündigung des Bauvertrag

Aufsteigende Feuchtigkeit und Ausblühungen am Sockel eines Neubaus

Die außerordentliche Kündigung

Eine außerordentliche Kündigung des Bauvertrags ist hingegen nach § 648a möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Demnach ist dieser Umstand gegeben, wenn dem kündigenden Vertragspartner eine Fortsetzung des Vertrags bis zur Fertigstellung des Baus nicht zuzumuten ist. Als wichtiger Grund können beispielsweise Verstöße gegen den Vertragsinhalt, Drohungen oder auch Täuschungen durch den Auftragnehmer infrage kommen. In diesem Fall ist lediglich die Vergütung der erbrachten Leistungen fällig.

Bauvertrag kündigen: kostenlose Vorlage zum Download

Jetzt herunterladen!

Kündigung Bauvertrag mit Mängeln - Kostenloser Download (RTF)

Freie Kündigung Bauvertrag - Kostenloser Download (RTF)

Für Schäden jeglicher Art, die aus einer Verwendung dieser Vorlagen entstehen, übernimmt Musterhaus.net keine Haftung und keine Verantwortung

Fazit:

Nicht selten besteht beim Hausbau seitens des Auftraggebers der Wunsch nach Kündigung des Bauvertrags. Zwar ist eine Kündigung für Bauherren jederzeit möglich, jedoch hat der Bauunternehmer als Auftragnehmer das Recht, eine entsprechende Vergütung einzufordern. Anders sieht es aus, wenn wichtige Gründe zur Kündigung vorliegen, etwa dann, wenn dem Auftraggeber eine Fortführung des Vertragsverhältnisses nicht zuzumuten ist. Ganz gleich, aus welchen Gründen ein Bauvertrag gekündigt wird: Eine juristische Begleitung durch einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin ist stets empfehlenswert.

Tipp: Bauvertrag bereits vor dem Vertragsabschluss prüfen lassen

Einen Bauvertrag für ein eigenes Haus unterzeichnen die meisten nur einmal im Leben, es geht also um ein bedeutendes Vertragswerk und viel Geld. Bei einem solch komplexen Vertrag erscheint es deshalb überaus sinnvoll, ihn VOR der Unterzeichnung prüfen zu lassen. Und zwar am besten juristisch von einem Fachanwalt für Baurecht – und zusätzlich von einem Bausachverständigen, der sich genau die Bau- und Leistungsbeschreibung anschauen sollte. So lassen sich „schlechte“ Bauverträge bereits von vornherein vermeiden, und es stellt sich idealerweise überhaupt nicht die Frage danach, wie man den Vertrag am besten kündigen kann. Denn: Grundsätzlich sind Verträge bindend und dazu da, um eingehalten zu werden.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Bauvertrag kündigen

Kann Ich meinen Bauvertrag vor Baubeginn kündigen?

Sie können den Bauvertrag zu jedem Zeitpunkt kündigen, also auch noch vor Baubeginn. Jedoch stehen bei einer freien Kündigung durch den Auftraggeber entsprechende Vergütungsansprüche des Auftragnehmers an. Vorteilhafter ist ein Widerruf innerhalb der vorgesehenen Frist, wie er für private Bauherren zulässig ist.

Welche Punkte sollte ein Kündigungsschreiben bezüglich des Bauvertrags enthalten?

Möchten Sie Ihren Bauvertrag kündigen, so müssen Sie dies nach § 650h oder §8 Abs. 6 VOB/B jeweils in schriftlicher Form tun. Die Kündigung muss der Besteller oder der Vertreter mit entsprechender Vollmacht unterschreiben. Erfolgt die Kündigung aufgrund von Mängeln, so sollte der Sachverhalt rechtssicher dargelegt werden.

Was passiert nach der Kündigung eines Bauvertrags?

Nach der Kündigung des Vertrags muss der Bauunternehmer den Bau nicht fortführen, wird jedoch bei freier Kündigung eine Vergütung verlangen. Bei einem Widerruf sind die gegenseitig erbrachten Leistungen zurückzugewähren.

Ist eine einvernehmliche Aufhebung des Bauvertrags möglich?

Auch eine einvernehmliche Aufhebung von Bauverträgen ist möglich, allerdings lauern hier einige Gefahren. So ist es unter anderem wichtig, die einvernehmliche Vertragsaufhebung schriftlich zu vereinbaren und dabei rechtssicher darzulegen, dass dem Auftragnehmer keine Vergütungsansprüche mehr zustehen. Andernfalls könnte sich dieser im Nachhinein auf seinen Anspruch bei freier Kündigung berufen.

Kann der Auftragnehmer einen Bauvertrag kündigen?

Ja, ein Auftragnehmer kann unter bestimmten Umständen den Bauvertrag kündigen. Dies ist jedoch an strikte gesetzliche Regelungen gebunden und kann nicht ohne triftigen Grund erfolgen. Gründe für eine solche Kündigung durch den Bauunternehmer könnten beispielweise ausstehende Zahlungen vom Auftraggeber trotz fälliger Mahnungen oder unvorhersehbare Ereignisse sein, die eine Fortsetzung der Arbeiten unmöglich machen, wie ein längerer Baustopp. Ebenso könnte eine erhebliche Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen, wenn beispielsweise die Erteilung einer erforderlichen Baugenehmigung ausbleibt. Bei einer Kündigung muss der Auftragnehmer diese schriftlich erklären und dabei die Gründe klar und nachvollziehbar darlegen. Rechtliche Beratung ist in solchen Fällen für beide Parteien ratsam, um die eigenen Interessen zu schützen und Konflikte adäquat zu lösen.

Welche rechtlichen Konsequenzen hat eine Kündigung eines Bauvertrags?

Die Kündigung eines Bauvertrags führt zur Vertragsaufhebung und beendet das Vertragsverhältnis zwischen den Vertragsparteien. Rechtliche Konsequenzen umfassen Ansprüche auf Schadensersatz, sofern ein Verschulden vorliegt. Beide Parteien sind zur Abwicklung des bisher Geleisteten verpflichtet, was die Abnahme von bereits erbrachten Bauleistungen und die Ausführung vereinbarter Zahlungen einschließt. In der Rechtsprechung, etwa durch Urteile des BGH, sind die Rechtsfolgen präzisiert; im Einzelfall können diese unterschiedlich ausfallen. Wichtig ist, dass Kündigungsmöglichkeiten oft an Fristsetzungen gebunden sind. Gerät beispielsweise der Unternehmer in Verzug, kann dies ein triftiger Kündigungsgrund sein, den der BGH in Urteilen bestätigt hat.

Wie kann man bei einer Kündigung eines Bauvertrags Schadensersatz vermeiden?

Damit eine Kündigung des Bauvertrags nicht zu Schadensersatz führt, ist die Einhaltung aller vertraglichen und gesetzlichen Vorgaben essentiell wichtig. Bei Kündigung durch den Auftraggeber sollten deshalb triftige Kündigungsgründe nachgewiesen und die Kündigung korrekt formuliert werden. Ist der Unternehmer der Kündigende, muss dieser beispielsweise eine angemessene Fristsetzung für ausbleibende Zahlungen vorausschicken. Wichtig ist immer, vor jeder Kündigung eine genaue Prüfung der Sachlage vorzunehmen – am besten inklusive Konsultation eines Rechtsexperten. Die Vermeidung übereilter Entscheidungen und das Bemühen um eine einvernehmliche Lösung im Interesse beider Vertragsparteien können Risiken reduzieren.

Aus welchen Gründen kann der Auftraggeber den Bauvertrag kündigen?

Der Auftraggeber kann den Bauvertrag aus einer Reihe von Gründen kündigen, die im Gesetz oder Vertrag definiert sind.

Wichtige Kündigungsgründe sind u.a.

anhaltende, nicht behobene Mängel an der Bauleistung trotz Fristsetzung,
erhebliche Überschreitungen der Bauzeit
oder eine nachhaltige Störung der Geschäftsgrundlage.
Auch das Insolvenzverfahren des Unternehmers kann ein Grund sein.

Der BGH hat in seinen Urteilen klargestellt, dass die Kündigung auf einer objektiven und umfassenden Betrachtung des Einzelfalls basieren muss. Vor einer Kündigung sollte der Auftraggeber jedoch immer das eigene Interesse und die möglichen Rechtsfolgen abwägen.

Wie kündigt man einen Bauvertrag mit dem Unternehmer richtig?

Die Kündigung eines Bauvertrags muss schriftlich erfolgen und sollte als Kündigungserklärung eindeutig formuliert werden. Sie muss sämtliche relevante Kündigungsgründe enthalten und die Rechtsgrundlage der Kündigung zitieren. Wichtig ist, dass die Kündigung dem Unternehmer offiziell zugestellt wird. Bei Kündigung aus wichtigem Grund sollte eine vorherige Frist zur Mängelbeseitigung oder Leistungserfüllung gesetzt worden sein, sofern dies im Vertrag oder per Gesetz vorgeschrieben ist. Von OLG und BGH bestätigte Urteile bieten Orientierung für den korrekten Ablauf. Es ist ratsam, im Falle einer Kündigung juristischen Rat einzuholen, um alle Aspekte des Vertragsverhältnisses zu berücksichtigen.

Mehr zu: Bauen

Schlagworte: bauen, Baufirmen, Bauplanung, Kosten

Diesen Artikel teilen