Für die sogenannte Nutzbarmachung eines Grundstücks durch den Anschluss an Versorgungsleitungen, die Kanalisation oder den Bau einer Straße erhält der Grundstückseigentümer eine Rechnung. Je nach Wohnort und Aufwand der Maßnahmen können diese Erschließungskosten sehr teuer werden. Kein Wunder, dass sich Baufamilien die Frage stellen, ob sie die Erschließungskosten steuerlich absetzen können oder nicht – und wie es mit nachträglichen Erschließungsmaßnahmen aussieht.
Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH), inwiefern bei einer Straßensanierung Erschließungskosten steuerlich absetzbar sind, hat für Aufsehen gesorgt. Worauf es im Detail ankommt, wenn Sie Erschließungskosten gegenüber dem Finanzamt in der Steuererklärung geltend machen möchten, erklären wir Ihnen in diesem Ratgeber.
Das Wichtigste zu den Erschließungskosten und der Steuer auf einen Blick:
- Bei betrieblich genutzten oder vermieteten Immobilien sind Erschließungskosten steuerlich absetzbar – und das in voller Höhe.
- Bei privat genutztem Wohnraum können Sie Erschließungskosten oft nicht steuerlich absetzen – es sei denn, sie fallen unter bestimmte Ausnahmen.
- Vermieter können Erschließungskosten im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten geltend machen. Sie können die Kosten allerdings nicht als Betriebskosten auf Mieter umlegen.
- Straßensanierungen und ähnliche Arbeiten sind als Erschließungskosten nur dann steuerlich absetzbar, wenn ein räumlich-funktionaler Zusammenhang zum Grundstück besteht.
Welche Arbeiten und Maßnahmen zählen zu einer Erschließung?
Bevor ein Grundstück als Bauland nutzbar ist, muss ein öffentlicher Zugang in Form einer Straße geschaffen werden. Außerdem ist ein Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz mit Strom-, Wasser-, Abwasser- und gegebenenfalls Gasleitungen erforderlich. Hinzu kommen eventuell ein Kabel für TV und in den meisten Fällen eine Telefon-Internetleitung in Form eines Glasfaserkabels. Aber auch andere Maßnahmen zum Ausbau der Infrastruktur (zum Beispiel Parkplätze, Spielplätze, Bodengutachten, Beleuchtung und Lärmschutz) zählen dazu.
Die damit verbundenen Erschließungskosten müssen grundsätzlich die Grundstückseigentümer zahlen, die im Bereich der Erschließung liegen. Die Gemeinde ist lediglich zur Übernahme von zehn Prozent der Kosten verpflichtet, der Rest wird fast überall als Erschließungsbeitrag komplett auf die Eigentümer abgewälzt.
Richtwerte für Erschließungskosten im Überblick – Mit diesen Kosten muss man rechnen
| Kostenart | vorgeschrieben/bei Bedarf | Kosten ca. | Anmerkung |
|---|---|---|---|
| Stromanschluss | vorgeschrieben | 1.500–3.000 Euro | je nach Leitungslänge und Aufwand |
| Wasserversorgung (Trinkwasser und Abwasser/ Kanalisation) | vorgeschrieben | 2.000–7.000 Euro | je nach Leitungslänge und Aufwand (Anschluss oder Neuinstallation) Alternative zur Kanalisation: Wassertank |
| Gasanschluss | bei Bedarf | 1.000–2.000 Euro | Alternativen: Fernwärme, Photovoltaik, Öl etc. |
| Telefon- und Internetanschluss | bei Bedarf | 200–1.000 Euro | ggf. wichtig für Smart Home Alternative: LTE |
| Straßenbau, Gehwegerstellung | vorgeschrieben | 3.000–15.000 Euro | je nach vorhandenen Straßen und öffentlichen Gegebenheiten im Umfeld, plus Länge und Aufwand |
| Vermessung | vorgeschrieben | 1.000–3.000 Euro | empfehlenswert |
| Bodengutachten | bei Bedarf bzw. wenn erforderlich für Baugenehmigung | ca. 1.000 Euro | unbedingt empfehlenswert, aber vor Kauf des Grundstücks |
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Sind Erschließungskosten steuerlich absetzbar?
Die Frage nach der steuerlichen Absetzbarkeit von Erschließungskosten richtet sich nach der Art der Maßnahmen. Bei vermieteten Immobilien oder betrieblich genutzten Grundstücken sind Erschließungskosten steuerlich absetzbar – und zwar generell in voller Höhe.
Etwas anders sieht es bei privat genutztem Wohnraum aus. In diesem Fall lehnen die Finanzämter die Berücksichtigung von Erschließungskosten prinzipiell ab. Von diesem Prinzip gibt es jedoch einige Ausnahmen. Abhängig ist die steuerliche Absetzbarkeit unter anderem davon, in welche der folgenden Kategorien die Erschließungskosten fallen:
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Sind Erschließungskosten bei einer Straßensanierung steuerlich absetzbar?
Über die Rechtsfrage, ob Sie als Eigentümer die Kosten für Baumaßnahmen vor einem Haus als Handwerkerleistungen bei der Einkommensteuer geltend machen können, herrschte lange Unklarheit.
In einer vom Bund der Steuerzahler unterstützten Musterklage ging es um den Ausbau einer Straße. Die Kosten legte die Gemeinde auf die betroffenen Grundstückseigentümer um. Diese wollten die Erschließungskosten als Handwerkerleistung im Rahmen der Einkommensteuererklärung steuerlich absetzen. Bei einer Handwerkerleistung können Sie prinzipiell die Lohnkosten (nicht aber die Materialkosten) geltend machen. Das zuständige Finanzamt lehnte dies jedoch ab, da Maßnahmen der öffentlichen Hand nicht steuerbegünstigt seien.
Die Anwohner zogen vor Gericht, um die Frage klären zu lassen – jedoch ohne Erfolg. Das Urteil des Bundesfinanzhofs lautete in letzter Instanz wie folgt: „Die Erschließung einer öffentlichen Straße steht nicht im räumlich-funktionalen Zusammenhang zum Haushalt des Steuerpflichtigen, der auf Grund öffentlich-rechtlicher Verpflichtung zum Erschließungsbeitrag herangezogen wird.“
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Öffentliche Erschließungskosten dienen nicht nur den Anliegern
Zur Begründung erklärten die Richter, dass es zwar grundsätzlich möglich sei, auch solche Handwerkerleistungen von der Steuer abzusetzen, die sich nicht auf das eigentliche Grundstück beschränken. Denn solche Arbeiten können trotzdem auf den steuerpflichtigen Haushalt bezogen sein. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn es sich um den Bau einer individuellen Grundstückszufahrt oder um eine Abzweigung der Straße handelt, die in erster Linie den Anliegern dient.
Die Sanierung der öffentlichen Straße, so die Richter, falle jedoch nicht unter solche grundstücks- und haushaltsbezogenen Maßnahmen, da sie nicht nur den Eigentümern der Anlieger-Grundstücke zugutekommt, sondern der Allgemeinheit. Folglich lassen sich diese Erschließungskosten nicht als haushaltsnahe Handwerkerleistung absetzen.
Worauf müssen Eigentümer achten, um Erschließungskosten steuerlich absetzen zu können?
Damit Erschließungskosten steuerlich absetzbar sind, müssen sie also „haushaltsnah“ sein. Der Begriff wird dabei räumlich-funktional ausgelegt, sodass nicht die eigentliche Grundstücksgrenze maßgeblich ist, sondern der unmittelbare räumliche Zusammenhang zum Haushalt, dem die Erschließungsmaßnahmen dienen.
Dazu zählen beispielsweise die Kosten für die Instandsetzung oder Erneuerung von bestehenden Rohrleitungen. Diese Erschließungskosten sind sogar bei einem Neubau als Werbungskosten sofort steuerlich absetzbar, wenn zuvor ein bestehendes Gebäude abgerissen wurde. Dann handelt es sich nicht um eine erstmalige Herstellung, sondern um den Erhalt einer zuvor funktionsfähigen Infrastruktur. Das ist steuerlich wichtig, weil Herstellungskosten nur im Rahmen der Abschreibung über die komplette Nutzungsdauer berücksichtigt werden.
Die Rechnung der Bauunternehmen, die die Arbeiten ausführen, sollte daher alle Posten genau aufschlüsseln. Dies erleichtert die exakte Zuordnung der Erschließungskosten und erhöht die Chance, dass das Finanzamt diese steuerlich anerkennt.
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