Grunddienstbarkeiten im Grundbuch: Das dürfen Eigentümer und Nachbarn

Musterhaus.net | 29. September 2022

Wer eine eigene Immobilie hat, freut sich über die damit verbundene Freiheit und Unabhängigkeit. Viele Menschen verwirklichen sich daher den Traum von den eigenen vier Wänden. Mit einem Haus sind jedoch nicht nur Rechte bzw. Freiräume, sondern auch Pflichten verbunden. Zu diesen Pflichten kann der Eintrag einer Dienstbarkeit in das Grundbuch gehören. Wir erklären, was eine Grunddienstbarkeit ist, geben Ihnen Beispiele und gehen auf damit verbundene Gebühren sowie die Möglichkeiten der Löschung ein.

Artikelübersicht:

Grunddienstbarkeit: Definition und Unterschiede
Welche Arten gibt es?
Wo steht es im Grundbuch?
Wer trägt es im Grundbuch ein?
Voraussetzungen für den Eintrag
Welche Gebühren werden berechnet?
Welche Rechte und Pflichten haben die Parteien?
Wie wird es abgeändert oder beendet?
Fazit
Häufig gestellte Fragen

Das Wichtigste zur Grunddienstbarkeit auf einen Blick:

Grunddienstbarkeiten räumen Nutzungsrechte an einem Grundstück ein.
Es wird zwischen dem herrschenden und dienenden Grundstück differenziert.
Grundsätzlich lassen sich zwei Arten von Grunddienstbarkeiten unterscheiden.
Für die Eintragung sind bestimmte Unterlagen erforderlich, zu denen unter anderem ein Lageplan gehört.
Die Löschung oder Änderung einer Grunddienstbarkeit kann der Eigentümer des herrschenden Grundstücks beantragen.

Grunddienstbarkeit: Definition und der Unterschied zum Nießbrauchrecht

Generell beschreibt eine Dienstbarkeit ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Bei der Grunddienstbarkeit handelt es sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) um eine Art der Dienstbarkeit – und zwar das Nutzungsrecht an einem Grundstück. Aus diesem Grund spielen in der Praxis Grunddienstbarkeiten im Grundbuch in der Regel zwischen zwei Nachbarn eine große Rolle.

Im Zusammenhang mit einer Grunddienstbarkeit wird zwischen dem dienenden Grundstück und dem herrschenden Grundstück unterschieden. Das dienende Grundstück gewährt dabei bestimmte Rechte. Das herrschende Grundstück profitiert von diesen Rechten. Die Grunddienstbarkeit ist dementsprechend die Belastung des dienenden Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines fremden (herrschenden) Grundstücks.

Der Unterschied zum Nießbrauchrecht besteht darin, dass es der Person, der es eingeräumt wird (dem „Nießbraucher“), die vollumfängliche Nutzung des Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilie gewährt. Das ist bei der Grunddienstbarkeit nicht der Fall. Sie räumt nur ein bestimmtes Recht an einem Grundstück ein. Außerdem darf der „Nießbraucher“ Erträge aus der zu überlassenden Sache ziehen. Das können zum Beispiel Mieteinnahmen oder ähnliche Zahlungen sein.

Welche Arten gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Grunddienstbarkeiten, die dem herrschenden Grundstück unterschiedliche Rechte einräumen bzw. dafür sorgen, dass das dienende Grundstück spezielle Rechte aufgeben muss. Grundsätzlich lassen sich zwei Arten von Grunddienstbarkeiten unterscheiden:

1. Nutzungsdienstbarkeit

Die Nutzungsdienstbarkeit beschreibt das Recht des herrschenden Grundstücks, das dienende Grundstück teilweise zu nutzen. Allerdings darf dem Eigentümer des Grundstücks nicht die komplette Nutzung entzogen werden. Zu den bekanntesten und gängigsten Nutzungsdienstbarkeiten zählen:

das Wegerecht
ein Recht zur Kellernutzung
das Recht zur Tiefgaragennutzung
Leitungsrechte
Durchfahrtsrechte
Überbaurechte

So ist es beispielsweise möglich und nötig, dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks ein Wegerecht einzuräumen, weil er sonst seine eigene Immobilie nicht betreten kann. In manchen Fällen müssen bestimmte Leitungen durch das dienende Grundstück gelegt werden, weil sonst das herrschende Grundstück nicht an die Wasserversorgung oder Ähnliches angeschlossen werden kann.

2. Unterlassungsdienstbarkeit

Im Rahmen der Unterlassungsdienstbarkeit verpflichtet sich der Eigentümer eines Grundstücks (dienendes Grundstück) dazu, bestimmte Handlungen zu unterlassen. Dafür lassen sich folgende Beispiele anführen:

Werbeverbote
Bebauungsbeschränkungen

Liegt eine Bebauungsbeschränkung vor, darf der Grundstückseigentümer des dienenden Grundstücks beispielsweise bestimmte Bauhandlungen nicht durchführen. Das kann zum Beispiel dazu führen, dass er sich dazu verpflichten muss, keinen Anbau zu errichten.

Wo stehen Grunddienstbarkeiten im Grundbuch?

Das Grundbuch ist in verschiedene Abteilungen gegliedert. Beispielsweise stehen in der Abteilung III des Grundbuches Grundschulden und Hypotheken. Grunddienstbarkeiten finden Sie in der Abteilung II unter dem Punkt „Lasten und Beschränkungen“.

Wer trägt die Grunddienstbarkeit im Grundbuch ein?

Ein Notar beantragt den Grundbucheintrag einer Grunddienstbarkeit. Dieser reicht die entsprechenden Formulare beim Amtsgericht (Grundbuchamt) ein, welches dann die Änderungen bzw. Eintragungen im Grundbuch vornimmt.

Voraussetzungen für den Eintrag

Damit eine Grunddienstbarkeit entsteht, müssen sich die Eigentümer zweier Grundstücke darauf einigen. Die Grunddienstbarkeit kann ausschließlich durch Einigung und der anschließenden Eintragung im Grundbuch vermerkt werden. Haben sich die zwei Grundstücksbesitzer auf die Grunddienstbarkeit geeinigt, ist eine notarielle Beglaubigung erforderlich. Im Anschluss daran reicht der Notar den Antrag auf Eintragung beim Amtsgericht ein.

Außerdem müssen Sie bestimmte Unterlagen vorlegen. Im Rahmen der Eintragung wird folgendes Verfahren durchlaufen:

Voreintragung:
Um eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eintragen lassen zu können, müssen Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen.

Antrag auf Eintragung:
Ihr bevollmächtigter Notar stellt den Eintragungsantrag. Liegt dieses Formular nicht vor, kann die Eintragung nicht vorgenommen werden.

Bewilligungserklärung:
Als Eigentümer müssen Sie beim Notar eine Bewilligungserklärung unterschreiben. Ihre Unterschrift wird notariell beglaubigt. Die Bewilligungserklärung ist ebenfalls einzureichen.

Lageplan:
Auf einem Lageplan müssen die Nutzungsrechte, die das dienende Grundstück einräumt, genau vermerkt werden. Der Lageplan ist dann zusammen mit der Bewilligungserklärung abzugeben.

Hausbau-Kataloge
gratis bestellen!

Der Weg zum Traumhaus, ob Bungalow, Stadtvilla oder andere Haustypen, führt am besten über die Hauskataloge der Hersteller. Die Bestellung ist kostenlos und unverbindlich.

Welche Gebühren werden für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit berechnet?

Die Gebühren für die Eintragung der Grunddienstbarkeit richten sich nach dem sogenannten Geschäftswert. Unter dem Geschäftswert ist der Betrag zu verstehen, den das Recht für das herrschende Grundstück bzw. den Berechtigten hat. Häufig wird er in Form einer Einmalzahlung abgegolten. Er ist nach objektiven Gesichtspunkten zu bemessen, lässt sich jedoch auch mit 5 Prozent des Grundstückswertes angeben.

Beispielrechnungen zum Wert der Grunddienstbarkeit

Folgende Beispiele zeigen, was den Wert der Grunddienstbarkeit beeinflusst:

➊

Ein Grundstückseigentümer gewährt seinem Nachbarn ein unbefristetes Wegerecht. Der Wert dieser Grunddienstbarkeit beträgt nach objektiven Gesichtspunkten 6.000 Euro.

➋

Ein Grundstückseigentümer gewährt seinem Nachbarn ein für 30 Jahre befristetes Wegerecht. Der Wert der Grunddienstbarkeit beträgt dann 200 Euro pro Jahr (6.000 Euro für 30 Jahre). Sie dürfen für die Gebührenberechnung jedoch lediglich den Wert der ersten 20 Jahre veranschlagen. Dann ergibt sich in diesem Beispiel ein Geschäftswert von 4.000 Euro (20*200 Euro).

Info: Vor allem bei unbefristeten Grunddienstbarkeiten zahlt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks in der Regel ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den Eigentümer des dienenden Grundstücks. Dieses Nutzungsentgelt ist einmalig oder jährlich zu entrichten.

Gebühren für die Eintragung: Kosten-Beispiele

Die genauen Werte für die Eintragung der Grunddienstbarkeiten ergeben sich aus § 34 GNotKG. Liegt der Geschäftswert unter 500 Euro, kostet die Eintragung 38 Euro. Wenn er darüberliegt, sind die Gebühren gestaffelt und erhöhen sich entsprechend.

Bei einem Geschäftswert bis 2.000 Euro fallen beispielsweise Gebühren in Höhe von 58 Euro und bei einem Geschäftswert bis 10.000 Euro Gebühren in Höhe von 59 Euro an. Liegt er über 200.000 Euro, sind Gebühren in Höhe von 236 Euro fällig.

Die jeweiligen Vertragsparteien einigen sich darauf, wer die Kosten der Eintragung übernimmt. Üblich ist, dass derjenige zahlt, der von der Grunddienstbarkeit profitiert.

Welche Rechte und Pflichten haben die Parteien?

Im Zusammenhang mit einer Grunddienstbarkeit entstehen durch die Eintragung für die Eigentümer des herrschenden bzw. dienenden Grundstücks verschiedene Rechte bzw. Pflichten:

Rechte des Eigentümers des herrschenden Grundstücks

Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hat folgende Rechte:

Das Recht ergibt sich aus der jeweils eingetragenen Grunddienstbarkeit: Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hat jederzeit die Möglichkeit, sein Recht in Anspruch zu nehmen. Er ist jedoch nicht verpflichtet, das zu tun. Die Grunddienstbarkeit bleibt von der tatsächlichen Nutzung des Rechts unberührt.
Das Recht auf Beseitigung einer Beeinträchtigung: Wird die Grunddienstbarkeit in irgendeiner Weise beeinträchtigt, sodass es beispielsweise nicht möglich ist, das Wegerecht in Anspruch zu nehmen, kann der Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen bzw. durchsetzen.

Pflichten des Eigentümers des herrschenden Grundstücks

Allerdings haben die Eigentümer auch Pflichten. Zu diesen zählt die schonende Ausübung. Das bedeutet, dass die Interessen des Eigentümers des dienenden Grundstücks vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks geschont werden müssen. So sind zum Beispiel Anlagen, die auf dem dienenden Grundstück betrieben werden, in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten.

Die Auffahrt zu den Garagen wird geteilt und beide Parteien sorgen für einen ordnungsgemäßen Zustand der Garagen.

Rechte des Eigentümers des dienenden Grundstücks

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann die Ausübung der Grunddienstbarkeit verlegen. Das bedeutet, dass zum Beispiel das Recht zur Überquerung des Grundstücks (Wegerecht) dahingehend abgeändert wird, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks an einer anderen Stelle den Grund und Boden überqueren darf.

Pflichten des Eigentümers des dienenden Grundstücks

Seine Pflichten ergeben sich aus der jeweils eingetragenen Grunddienstbarkeit. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat dafür zu sorgen, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks sein Recht (zum Beispiel das Wegerecht) nutzen kann.

Wie wird eine Grunddienstbarkeit abgeändert oder beendet?

Eine Änderung oder Beendigung der Grunddienstbarkeit kann nicht der Eigentümer des dienenden Grundstücks veranlassen, sondern nur der Eigentümer des herrschenden Grundstücks. Dieser unterschreibt dazu eine Löschungsbewilligung. Sie wird über den Notar beantragt und beim Grundbuchamt eingereicht. Außerdem gibt es Grunddienstbarkeiten, die befristet sind. Solche Grunddienstbarkeiten werden mit Ablauf der Befristung gelöscht.

Fazit:

Viele Eigentümer von Grundstücken bzw. Immobilien werden mit Grunddienstbarkeiten konfrontiert. Diese sind im Grundbuch in der Abteilung II zu finden. Aus einer Grunddienstbarkeit ergeben sich Rechte und Pflichten für die Grundstücksbesitzer. Auch der Marktwert einer Immobilie wird dadurch beeinflusst. Daher ist es wichtig, dass Sie sich über mögliche Grunddienstbarkeiten informieren, bevor Sie ein Baugrundstück kaufen.

Häufig gestellte Fragen zur Grunddienstbarkeit

Welchen Einfluss haben Grunddienstbarkeiten auf den Marktwert der Immobilie?

Da eine Grunddienstbarkeit die Nutzung einer Immobilie beeinträchtigt, senkt sie den Marktwert des Objekts. In welchem Umfang der Marktwert beeinflusst wird, hängt von der Anzahl und Art der eingetragenen Grunddienstbarkeiten ab. Der Marktwert des herrschenden Grundstücks steigt durch die Grunddienstbarkeit.

Was passiert, wenn das herrschende Grundstück geteilt wird?

Die Folgen einer Teilung des herrschenden Grundstücks ergeben sich aus dem BGB (§ 1025). Nach der Teilung besteht nach dem BGB für beide neuen Grundstücke die Grunddienstbarkeit fort.

Entsteht durch eine Grunddienstbarkeit eine Eigentümergemeinschaft?

Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hat durch die Grunddienstbarkeit zwar einige Rechte, es kommt jedoch keinesfalls zur Bildung einer Eigentümergemeinschaft. Eine Eigentümergemeinschaft kann nur durch eine Eigentumsänderung im Grundbuch entstehen. Da die Grunddienstbarkeit die Eigentumsverhältnisse jedoch nicht berührt, bleiben die Eigentümer des dienenden Grundstücks unverändert im Grundbuch stehen.

Verjährt eine Grunddienstbarkeit?

Eine eingetragene Grunddienstbarkeit hat keine Verjährungsfrist. Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil aus dem Jahr 2014 die Verjährung jedoch in bestimmten Fällen genauer geregelt.

Mehr zu: Bauen

Schlagworte: Bauantrag, bauen, Baugenehmigung, Baurecht

Sie haben noch nicht Ihr Traumhaus gefunden?

Hier sind unsere neun beliebtesten Eigenheime – einfach Infomaterial gratis anfordern!