Grundflächenzahl: Welche Bedeutung hat die GRZ für Käufer und Verkäufer von Grundstücken?

Musterhaus.net | 25. Mai 2022

Ein Faktor, der den Verkaufspreis einer Immobilie beeinflusst, ist die sogenannte Grundflächenzahl oder kurz GRZ. Sie gibt an, wie viel Prozent einer Grundstücksfläche Sie maximal bebauen dürfen. Der überbaubare Flächenanteil eines Baugrundstücks beinhaltet allerdings nicht nur die reine Wohnfläche, sondern auch Außenmauern, Zufahrten, Garagen, Terrassen, Nebenanlagen und andere Versiegelungen der Oberfläche.

Mit der GRZ beeinflusst das Bauamt die Dichte der Bebauung eines bestimmten Gebiets. Damit soll sichergestellt werden, dass Regenwasser versickern kann und neue Häuser die Wohnqualität sowie Ästhetik eines Wohngebiets nicht negativ beeinflussen.
Wie Sie die GRZ berechnen und was es sonst noch zu beachten gibt, erklären wir in diesem Artikel.

Artikelübersicht:

Welche Bedeutung hat die Grundfläche eines Grundstücks?
Was zählt zur Grundflächenzahl?
Wie lässt sich die GRZ berechnen?
Fazit
Häufig gestellte Fragen

Das Wichtigste zur Grundflächenzahl auf einen Blick

Die Grundflächenzahl oder GRZ ist in der Baunutzungsverordnung beziehungsweise im Bebauungsplan der Kommune festgelegt.
Die GRZ reguliert die Bebauungsdichte in einem bestimmten Gebiet.

Sie bezeichnet das prozentuale Verhältnis zwischen der gesamten Fläche eines Grundstücks und der maximal bebaubaren Fläche. Sie wird als Dezimalzahl angegeben.
Die GRZ beeinflusst maßgeblich den Wert eines Grundstücks.

Welche Bedeutung hat die Grundfläche eines Grundstücks?

Die Grundfläche ist die maximale Fläche eines Baugrundstücks, die von einer Immobilie überbaut werden kann. Dies beinhaltet auch Außenmauern und andere Nebenanlagen. Jene Fläche ist nicht mit der Nutzfläche oder Wohnfläche zu verwechseln, denn diese können von der Grundfläche deutlich abweichen. So ist die Wohnfläche beispielsweise nicht zwangsläufig auf ein Geschoss begrenzt.
Wichtig ist auch, dass Sie bei einem Bauvorhaben die maximale Grundfläche nicht voll ausschöpfen müssen. Sie zeigt lediglich die Grenze auf, wie weit Sie das Grundstück höchstens überbauen dürfen.

Was genau ist die Grundflächenzahl?

Zur Ermittlung der bebaubaren Grundfläche benötigen Sie die jeweils gültige Grundflächenzahl (GRZ). So können Sie mit der GRZ berechnen, welche Grundfläche Ihre Immobilie maximal haben darf.
Sie gibt das prozentuale Verhältnis zum Gesamtgrundstück an und wird in einer Dezimalzahl ausgedrückt. Das bedeutet, dass der theoretische Maximalwert bei 1,0 liegt, was in der Praxis aber normalerweise nicht vorkommt.

Die GRZ kann je nach Stadtbild sehr unterschiedlich ausfallen.

In der Regel sind Werte oberhalb von 0,8 die absolute Ausnahme. Wohngegenden mit hohem Grünflächenanteil kommen typischerweise auf eine GRZ von 0,2. Dies wäre also gleichbedeutend mit einer maximalen Bebauung von 20 Prozent der Grundstücksfläche.

Welche Rolle spielt die GRZ für den Immobilienpreis und das Bebauungsbild einer Stadt?

Laut gängiger GRZ-Definition können Kommunen mit diesem Wert den Anteil versiegelter (bebauter) Flächen in der Stadt begrenzen. Dies ist aus ökologischer Sicht sinnvoll, da auf voll bebauten Flächen Wasser nicht mehr im Erdreich versickern kann. Auch die Temperaturregulierung erfolgt maßgeblich über den Grünflächenanteil einer Stadt. Zudem ist das optische Erscheinungsbild von bebauten Gebieten ein Faktor, der in die Festlegung der GRZ einfließt.
Da die Grundflächenzahl den Wert eines Grundstücks beeinflusst, wirkt sie sich direkt auf den Immobilienpreis aus. Je höher die GRZ, desto besser ist das für Verkäufer. Ist die Grundflächenzahl durch die Bestandsbauten bereits ausgereizt, kann es mit etwaigen Umbauplänen schwierig werden, was sich entsprechend auf den Wiederverkaufswert auswirkt.

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Was zählt zur Grundflächenzahl?

Der örtliche Bebauungsplan legt die GRZ fest. Da diese Pläne sich prinzipiell auch ändern können, lohnt es sich vor dem Kauf eines Grundstücks in jedem Fall, die Grundflächenzahl in Erfahrung zu bringen.

Um die bebaubare Fläche zu berechnen, sind laut § 19 BauNVO (Baunutzungsverordnung) Grundflächen der GRZ I und GRZ II zu berücksichtigen. Zur GRZ I gehört das Haus samt Außenmauern, Balkonen oder Terrassen. Zur GRZ II zählen hingegen folgende Anlagen:

Garagen
Stellplätze inklusive Zufahrten
Nebenanlagen (zum Beispiel Gartenhäuschen)
bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche

Tipp: Eine Überschreitung der Grundflächenzahl von bis zu 50 Prozent ist bei den Anlagen, die zur GRZ II zählen, normalerweise erlaubt. Die Überschreitung darf aber die gesamte Grundflächenzahl nicht über den Wert von 0,8 heben. Außerdem hängen die tatsächlichen Werte für eine Überschreitung von den lokalen Gegebenheiten ab. Das Baurecht in den einzelnen Bundesländern kann also für Unterschiede sorgen.

Wie lässt sich die GRZ berechnen?

Da die Angabe der Grundflächenzahl als Dezimalwert erfolgt, können Sie die zulässige Grundfläche, die für eine Bebauung zur Verfügung steht, relativ einfach ermitteln. Sobald der GRZ-Wert aus dem Bebauungsplan bekannt ist, kommt folgende Formel zur Anwendung:

Formeln für die Berechnung der GRZ:
Grundstücksgröße x Grundflächenzahl = maximal bebaubare Grundfläche

Ein kleines Beispiel verdeutlicht die Berechnung: Gehen wir von einer Grundstücksgröße von 800 Quadratmeter und einer GRZ von 0,3 aus, ergibt sich folgende Rechnung:

Beispielrechnung der GRZ:
800 Quadratmeter x 0,3 = 240 Quadratmeter

Die überbaubare Fläche beträgt also maximal 240 Quadratmeter für unser fiktives Baugrundstück. Wie bereits erläutert, ist diese Zahl aber nicht gleichzusetzen mit der maximalen Wohn- oder Nutzfläche, da unter Umständen im Bebauungsplan mehrere Geschosse erlaubt sind. Dies vergrößert die Gesamtwohnfläche natürlich entsprechend.
Allerdings sind der Höhe der Bebauung beziehungsweise der Anzahl der Geschosse durch den Bebauungsplan ebenfalls Grenzen gesetzt. Hierüber gibt die jeweilige Geschossflächenzahl (GFZ) Auskunft.
Außerdem ist die Baumassenzahl zu berücksichtigen. Sie gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die Baumassenzahl ist allerdings eher beim Gewerbe- und Industriebau von Bedeutung, im privaten Hausbau sind die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl ausschlaggebend.

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Fazit:

Ob Sie ein Bauvorhaben in der geplanten Art und Weise realisieren können, hängt unter anderem von Kriterien wie der Grundflächenzahl, der Geschossflächenzahl und der Baumassenzahl ab. Welche bebaubare Nutz- beziehungsweise Wohnfläche am Ende dabei herauskommt, legen die Vorgaben des örtlichen Bebauungsplans beziehungsweise der anzuwendenden Bauvorschriften fest. Der Zweck der Begrenzung der maximal bebaubaren und versiegelbaren Grundstücksfläche liegt sowohl im ökologischen Bereich als auch in der Erhaltung eines bestimmten äußeren Erscheinungsbildes der Stadt beziehungsweise Kommune. Die GRZ können Sie problemlos unterschreiten. Überschreitungen sind bei der GRZ II oftmals möglich. Bei der GRZ I erfordert eine Überschreitung hingegen gewichtige städtebauliche Gründe, über die im Einzelfall entschieden wird.

Häufig gestellte Fragen zur Grundflächenzahl

Bedeutet ein kleines Grundstück, dass ein Haus nur ganz klein sein darf und wenig Wohnfläche aufweist?

Nicht unbedingt. Bei einer hohen GRZ können Sie die Grundstücksfläche entsprechend für die Bebauung nutzen. Aber auch bei niedrigen GRZ-Werten lässt sich die Wohnfläche gegebenenfalls durch mehrgeschossige Bauten vergrößern. Problematisch wird es am ehesten bei eingeschossigen Bungalows auf kleinen Grundstücken.

Muss ich schon bei Baubeginn wissen, welche Bauten ich für mein Grundstück neben dem Haus plane?

Vor Baubeginn sollte natürlich die GRZ bekannt sein, damit keine unzulässige Überschreitung erfolgt. Von daher ist es auch sinnvoll, etwaige Nebenanlagen entsprechend einzuplanen. Wenn Sie die GRZ aber nicht maximal ausschöpfen, sind auch nachträgliche Anbauten durchaus möglich, zumal die Anlagen nach GRZ II meist eine Überschreitung erlauben.

Darf ich die GRZ überschreiten?

Das hängt prinzipiell vom örtlichen Bebauungsplan ab. In den meisten Fällen sind Überschreitungen bei Anlagen nach GRZ II von bis zu 50 Prozent möglich, wenn Sie damit die Gesamt-GRZ von 0,8 nicht überschreiten. Bei Überschreitungen der GRZ I wird es hingegen schwierig, denn hier räumen die Behörden nur wenig Spielraum ein.

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Schlagworte: bauen, Grundstück, Kosten

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