Welche Bedeutung hat die Grundfläche eines Grundstücks?
Die Grundfläche ist die maximale Fläche eines Baugrundstücks, die von einer Immobilie überbaut werden kann. Dies beinhaltet auch Außenmauern und andere Nebenanlagen. Jene Fläche ist nicht mit der Nutzfläche oder Wohnfläche zu verwechseln, denn diese können von der Grundfläche deutlich abweichen. So ist die Wohnfläche beispielsweise nicht zwangsläufig auf ein Geschoss begrenzt.
Wichtig ist auch, dass Sie bei einem Bauvorhaben die maximale Grundfläche nicht voll ausschöpfen müssen. Sie zeigt lediglich die Grenze auf, wie weit Sie das Grundstück höchstens überbauen dürfen.
Was genau ist die Grundflächenzahl?
Zur Ermittlung der bebaubaren Grundfläche benötigen Sie die jeweils gültige Grundflächenzahl (GRZ). So können Sie mit der GRZ berechnen, welche Grundfläche Ihre Immobilie maximal haben darf.
Sie gibt das prozentuale Verhältnis zum Gesamtgrundstück an und wird in einer Dezimalzahl ausgedrückt. Das bedeutet, dass der theoretische Maximalwert bei 1,0 liegt, was in der Praxis aber normalerweise nicht vorkommt.
Die GRZ kann je nach Stadtbild sehr unterschiedlich ausfallen.
In der Regel sind Werte oberhalb von 0,8 die absolute Ausnahme. Wohngegenden mit hohem Grünflächenanteil kommen typischerweise auf eine GRZ von 0,2. Dies wäre also gleichbedeutend mit einer maximalen Bebauung von 20 Prozent der Grundstücksfläche.
Welche Rolle spielt die GRZ für den Immobilienpreis und das Bebauungsbild einer Stadt?
Laut gängiger GRZ-Definition können Kommunen mit diesem Wert den Anteil versiegelter (bebauter) Flächen in der Stadt begrenzen. Dies ist aus ökologischer Sicht sinnvoll, da auf voll bebauten Flächen Wasser nicht mehr im Erdreich versickern kann. Auch die Temperaturregulierung erfolgt maßgeblich über den Grünflächenanteil einer Stadt. Zudem ist das optische Erscheinungsbild von bebauten Gebieten ein Faktor, der in die Festlegung der GRZ einfließt.
Da die Grundflächenzahl den Wert eines Grundstücks beeinflusst, wirkt sie sich direkt auf den Immobilienpreis aus. Je höher die GRZ, desto besser ist das für Verkäufer. Ist die Grundflächenzahl durch die Bestandsbauten bereits ausgereizt, kann es mit etwaigen Umbauplänen schwierig werden, was sich entsprechend auf den Wiederverkaufswert auswirkt.
Was zählt zur Grundflächenzahl?
Der örtliche Bebauungsplan legt die GRZ fest. Da diese Pläne sich prinzipiell auch ändern können, lohnt es sich vor dem Kauf eines Grundstücks in jedem Fall, die Grundflächenzahl in Erfahrung zu bringen.
Um die bebaubare Fläche zu berechnen, sind laut § 19 BauNVO (Baunutzungsverordnung) Grundflächen der GRZ I und GRZ II zu berücksichtigen. Zur GRZ I gehört das Haus samt Außenmauern, Balkonen oder Terrassen. Zur GRZ II zählen hingegen folgende Anlagen:
- Garagen
- Stellplätze inklusive Zufahrten
- Nebenanlagen (zum Beispiel Gartenhäuschen)
- bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche
Wie lässt sich die GRZ berechnen?
Da die Angabe der Grundflächenzahl als Dezimalwert erfolgt, können Sie die zulässige Grundfläche, die für eine Bebauung zur Verfügung steht, relativ einfach ermitteln. Sobald der GRZ-Wert aus dem Bebauungsplan bekannt ist, kommt folgende Formel zur Anwendung:
Grundstücksgröße x Grundflächenzahl = maximal bebaubare Grundfläche
Ein kleines Beispiel verdeutlicht die Berechnung: Gehen wir von einer Grundstücksgröße von 800 Quadratmeter und einer GRZ von 0,3 aus, ergibt sich folgende Rechnung:
800 Quadratmeter x 0,3 = 240 Quadratmeter
Die überbaubare Fläche beträgt also maximal 240 Quadratmeter für unser fiktives Baugrundstück. Wie bereits erläutert, ist diese Zahl aber nicht gleichzusetzen mit der maximalen Wohn- oder Nutzfläche, da unter Umständen im Bebauungsplan mehrere Geschosse erlaubt sind. Dies vergrößert die Gesamtwohnfläche natürlich entsprechend.
Allerdings sind der Höhe der Bebauung beziehungsweise der Anzahl der Geschosse durch den Bebauungsplan ebenfalls Grenzen gesetzt. Hierüber gibt die jeweilige Geschossflächenzahl (GFZ) Auskunft.
Außerdem ist die Baumassenzahl zu berücksichtigen. Sie gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die Baumassenzahl ist allerdings eher beim Gewerbe- und Industriebau von Bedeutung, im privaten Hausbau sind die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl ausschlaggebend.
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