Grundstück mit Altbestand: Lohnt sich das?

Musterhaus.net | 31. Januar 2023

Was für eine Kernsanierung und was für den Abriss eines Hauses spricht

Wer ein Haus bauen möchte und ein passendes Grundstück sucht, muss derzeit alle Register ziehen. Denn gerade in den Ballungsgebieten entpuppt sich die Suche als schwieriges Unterfangen. Grundstücke mit Altbestand werden auf den Immobilienseiten häufig direkt weggeklickt. Doch gerade diese Fleckchen Land können eine Lösung darstellen. Natürlich fragen sich viele: Lohnt sich das überhaupt? Kann ein altes, oft baufälliges Haus noch saniert werden? Oder doch lieber abreißen und das Grundstück neu bebauen? Am besten, Sie verschaffen sich hier einen guten Überblick.

Artikelübersicht:

Was bedeutet Grundstück mit Altbestand?
Altbestand sanieren oder abreißen und neu bauen?
Worauf muss man beim Kauf von Baugrund mit Altbestand achten?
Wo findet man Grundstücke mit Altbestand?
Fazit

Das Wichtigste zum Grundstück mit Altbestand auf einen Blick:

Ein Grundstück mit Altbestand ist eine gute Möglichkeit, um den Traum vom eigenen Haus realisieren zu können.
Ein Baugutachter kann abschätzen, ob sich die Sanierung des Altbestandes lohnt oder ob lieber abgerissen und neu gebaut werden sollte.
Das Bauamt gibt Auskunft über nötige Auflagen und Genehmigungen sowie eventuelle Sondergenehmigungen - unbedingt vor dem Kauf klären.
Ein Abriss mit Neubau bringt stets Extra-Kosten für den Abriss mit sich. Auf der anderen Seite haben Sie die volle Planungssicherheit und können ein Haus nach Wunsch bauen.
Grundstücke mit Altbestand zeichnen sich häufig durch ihre gute Lage, die Größe und die gute Infrastruktur aus.

Was bedeutet Grundstück mit Altbestand?

Manche Bestandsimmobilien werden zum Schnäppchenpreis angeboten. Hierbei handelt es sich oft um Grundstücke mit Altbestand. Darunter versteht man Parzellen, deren Gebäude nicht unter Denkmalschutz stehen. Ihre Bauweise und Architektur sind veraltet, sie sind schlecht gedämmt und von Energieeffizienz kann kaum die Rede sein. Alles in allem werden diese Objekte als nicht erhaltenswürdig eingestuft. Doch wann lohnt sich der Kauf eines Grundstücks mit Altbestand trotzdem?

Wichtig ist hier zu wissen: Die Grundstücke solcher Altbestände sind im Vergleich zu Neubausiedlungen meist recht groß. Zudem sind die Parzellen in eine gewachsene Nachbarschaft mit gut funktionierender Infrastruktur eingebettet. Die Lage kann schon Entscheidungskriterium Nummer 1 sein. Zu klären ist, was mit der alten Immobilie passieren soll: sanieren oder abreißen und neu bauen.

Wichtig zu wissen: Ein Baugutachten kostet zwischen 700 und 1000 Euro. Es lohnt sich jedoch, um die Vor- und Nachteile genau abwägen zu können.

Altbestand sanieren oder abreißen und neu bauen?

Ist das noch gut oder kann das weg? Licht ins Dunkel kann hier ein Baugutachter bringen. Er kann den Zustand des Objektes einschätzen und Auskunft darüber geben, was bei einer Sanierung alles erneuert werden müsste. Außerdem stellt er gegenüber, ob die Kosten für eine moderne Kernsanierung niedriger oder höher sind, als der Abriss samt Neubau. Eine gute Einschätzung kann folgende Faustformel geben: Wenn die Kosten der Sanierung mehr als 75 Prozent der Kosten eines Neubaus betragen, lohnt sich der Abriss vom Bestandsgebäude auf dem Grundstück.

Was spricht für eine Sanierung:

Viele Altbauten haben einfach einen unvergleichlichen Charme. Kombiniert man hier geschickt den alten Baustil mit modernem Standard, kann man ein einzigartiges Schmuckstück schaffen. Handelt es sich um das Haus der Eltern oder Großeltern, hat die Immobilie natürlich auch einen emotionalen Wert, der nicht zu unterschätzen ist. Grundsätzlich können bei einem Altbestand alle Gewerke erneuert und modernisiert werden. Allerdings sollten Sie von einem Profi alle Eventualitäten genau abschätzen und kalkulieren lassen, damit die Sanierung nicht zu einem Fass ohne Boden wird.

Was spricht für den Abriss:

Bei der Kernsanierung eines Altbestandes bleibt immer ein Restrisiko, das mit unvorhergesehenen Kosten einhergeht. Denn manche Mängel kommen erst während der Sanierung zum Vorschein, beispielsweise Schimmel oder gesundheitsgefährdende Baustoffe wie Asbest in den Wänden, marode Stromleitungen oder Wasserleitungen aus Blei. Reißen Sie das gesamte Gebäude ab und bauen Sie von Grund auf neu, haben Sie absolute Planungssicherheit. Zudem können Sie den Neubau genauso gestalten, wie Sie möchten und die Raumaufteilung nach Ihren Wünschen planen. Energieeffizient und eventuell sogar barrierefrei, bauen Sie so ein Haus für die Zukunft.

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Worauf muss man beim Kauf von Baugrund mit Altbestand achten?

Zum einen müssen Sie die rechtliche Seite abklopfen. Fragen Sie beim Bauamt, ob Sie den Altbestand überhaupt abreißen und neu bebauen dürfen. Falls zum Beispiel das Nachbargebäude unter Denkmalschutz steht, müssen Sie mit Sondergenehmigungen rechnen.

Grundsätzlich sollten Sie beim Abriss mit Neubau darauf achten, was der Bebauungsplan vorsieht. Die Planungsbehörde oder Gemeinde gibt an, wie die Bebauung auszusehen hat. Lesen Sie genau, an welche baurechtlichen Auflagen Sie sich bei Ihrem Neubau zu halten haben und ob dies mit Ihrem geplanten Traumhaus übereinstimmt: z.B. die Anzahl der Vollgeschosse, die Dachform, die Ausrichtung des Hauses oder die farbliche Gestaltung. Der Plan kann ebenfalls anzeigen, ob neben Ihrem Grundstück weitere Baumaßnahmen zu erwarten sind. Die Genehmigungsbehörde kann Ihnen Auskunft darüber geben, ob der Bau eines Supermarktes oder eines Mehrfamilienhauses bereits genehmigt wurde.

Weitere Punkte, die Sie beachten sollten, sind:

Kleine Scheune oder Vierkanthof: Welche Fläche muss abgerissen werden, wie groß ist das Gebäude?
Wie zugänglich ist das Abriss-Haus: Benötigen Sie Sondergenehmigungen, um z. B. alten Baumbestand zu fällen, damit der Abriss vorgenommen werden kann?
Welche Kosten für Absperrungen und Sicherungsmaßnahmen sind zu erwarten? Dies betrifft u.a. das Nachbargrundstück, Anwohner, Straßen und Gehwege.
Können der Keller und die Bodenplatte wiederverwendet werden? Falls der Keller trocken ist und Statik wie auch Architektur zum Neubau passen, können Sie auf den alten Keller aufbauen. Ansonsten müssen Sie mit weiteren Kosten für den Kelleraushub und die Aufschüttung rechnen.
Bei sehr alten Gebäuden kommen häufig Extrakosten für die Entsorgung von Sondermüll hinzu. Zum Beispiel wenn Asbest, Glaswolle oder andere Gefahrenstoffe fachgerecht entsorgt werden müssen.

Ein grober Kostenrahmen: Für den Abriss eines Einfamilienhauses müssen Sie zwischen 10.000 und 25.000 Euro rechnen.

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Wo findet man Grundstücke mit Altbestand?

Die Nachfrage nach Grundstücken ist groß, das Angebot leider sehr gering. Legen Sie die Suche möglichst breit an und beschränken Sie sich nicht nur auf eine Immobilienseite im Internet. So haben Sie mehr Erfolgschancen.

Direkt zum Immobilienmakler:

Ein Immobilienmakler kennt sich in Ihrer Region bestens aus und übernimmt die Suche für Sie. Wenn Sie den direkten Weg über einen Immobilienmakler gehen, erhalten Sie manchmal Angebote, bevor diese im Internet veröffentlicht werden.

Suchagenten bei Immobilienportalen einrichten:

Bei den gängigen Immobilienportalen können Sie Ihre Suchkriterien speichern und werden bei neuen Treffern automatisch benachrichtigt.

Persönliche Kontakte:

Ihr Netzwerk an Freunden, Bekannten und Kollegen ist groß – das sollten Sie bei der Suche nach einem passenden Objekt nutzen.

Anzeigen in Lokalzeitungen:

Schauen Sie regelmäßig nach passenden Angeboten in lokalen Zeitungsanzeigen. Außerdem können Sie hier auch selbst eine Suchanzeige aufgeben.

Fazit

Ein Grundstück mit Altbestand kann eine gute Lösung darstellen, wenn freie Grundstücke Mangelware sind. Es gilt sorgfältig abzuwägen, ob sich eine Sanierung der bestehenden Immobilie noch lohnt oder diese lieber durch einen Neubau ersetzt werden sollte. Bauherren müssen immer berücksichtigen, dass nicht nur die Kosten des Neubaus auf sie zukommen, sondern auch der Abriss zu Buche schlägt. Bevor der Kaufvertrag für ein Grundstück mit Altbestand unterschrieben wird, sollten beim Bauamt die Bebaubarkeit des Grundstücks überprüft sowie Infos über die nötigen Genehmigungen und Sondergenehmigungen eingeholt werden. So werden Sie nicht von zusätzlichen Kosten oder strengen Auflagen überrascht, die Sie bei Ihrem Neubau rigoros einschränken.

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Schlagworte: Grundstück

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