Darauf sollten Sie beim Grundstückskaufvertrag achten

Musterhaus.net | 3. März 2023

Sie wollen sich ein Grundstück kaufen oder Ihr Grundstück verkaufen? Damit die Transaktion ein voller Erfolg wird, gibt es für Verkäufer und Käufer eine Reihe wichtiger Punkte zu beachten. Übersichtlich und klar dargestellt, erfahren Sie hier, was wichtig ist, wenn Sie ein Grundstück kaufen oder verkaufen. So sieht der perfekte Grundstückskaufvertrag aus.

Artikelübersicht:

Was ist ein Grundstückskaufvertrag?
Checkliste: Worauf muss man beim Grundstückskauf achten?

Was muss vor der Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrags geklärt werden?
Was muss im Kaufvertrag für ein Grundstück stehen?

Welche Kosten fallen beim Grundstückskaufvertrag an?
Fazit
Häufig gestellte Fragen.

Das Wichtigste zum Grundstückskaufvertrag auf einen Blick:

Nur ein notariell beurkundeter Vertrag hat juristischen Bestand und macht den Immobilienkauf rechtlich bindend.
Aus dem Vertrag muss eindeutig hervorgehen, wer laut Grundbuch Eigentümer des Grundstücks ist.
Der baurechtliche Status des Grundstücks, also ob und wie es bebaut werden darf, muss klipp und klar aus dem Grundstückskaufvertrag hervorgehen.
Zahlungsvereinbarungen und Übergabezeitpunkt sollten vertraglich festgehalten werden.

Was ist ein Grundstückskaufvertrag?

Der Grundstückskaufvertrag regelt alle relevanten Einzelheiten des Grundstückskaufs. Dazu gehören Punkte wie Kaufpreis, Vertragsparteien und Auflassung (Vereinbarung zur Übereignung) des Grundstückes. Ein Grundstückskaufvertrag muss immer beim Notar abgeschlossen und beurkundet werden. Um beim Grundstückskauf nichts zu überstürzen, sollte der Notar mindestens zwei Wochen vor diesem Termin den Vertragsentwurf an die beteiligten Parteien schicken. Auch nachträgliche Veränderungen des Vertrages oder mündliche Absprachen müssen vom Notar beurkundet werden.

Checkliste: Worauf muss man beim Grundstückskauf achten?

Damit das Traumgrundstück nach dem Kauf nicht zum Albtraum wird, sollten vor Unterzeichnung des Vertrages detaillierte Auskünfte über das Grundstück eingeholt werden. Das ist wichtig, um eventuelle Mängel (wie zum Beispiel Altlasten) im Grundstückskaufvertrag zu vermerken oder den Kaufpreis nachzuverhandeln. Auch sind alle Informationen wichtig, um die Finanzierung des kompletten Bauvorhabens realistisch abzubilden. Seriöse Makler werden Ihnen auf Anfrage sämtliche Unterlagen zukommen lassen oder über Mängel und Fallstricke aufklären. Aber in diesem Fall heißt es manchmal zurecht: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.

Folgende Punkte sollten Sie im Vorfeld über das Grundstück in Erfahrung bringen und ggf. im Kaufvertrag vermerken lassen:

Was muss vor der Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrags geklärt werden?

Damit das Traumgrundstück nach dem Kauf nicht zum Albtraum wird, sollten vor Unterzeichnung des Vertrages detaillierte Auskünfte über das Grundstück eingeholt werden. Das ist wichtig, um eventuelle Mängel (wie zum Beispiel Altlasten) im Grundstückskaufvertrag zu vermerken oder den Kaufpreis nachzuverhandeln. Auch sind alle Informationen wichtig, um die Finanzierung des kompletten Bauvorhabens realistisch abzubilden. Seriöse Makler werden Ihnen auf Anfrage sämtliche Unterlagen zukommen lassen oder über Mängel und Fallstricke aufklären. Aber in diesem Fall heißt es manchmal zurecht: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.

Folgende Punkte sollten Sie im Vorfeld über das Grundstück in Erfahrung bringen und ggf. im Kaufvertrag vermerken lassen:

Wie sieht es mit Altlasten aus?

Überprüfen Sie im Vorfeld, wie das Grundstück in der Vergangenheit genutzt wurde. Gibt es Altlasten wie Chemikalien oder Öl, die unter Umständen einen kompletten Austausch des Erdreiches erfordern? So können unerwartete Kosten vermieden werden.

Wurden die Baulasten geklärt?

Ein Blick ins Baulastenverzeichnis der zuständigen Baubehörde gibt Auskunft über die Regelungen der Auffahrts- und Zufahrtswege. Ein wichtiger Punkt für die Planung einer Immobilie, der unbedingt vor Unterzeichnung des Kaufvertrags geklärt werden sollte. Übrigens, nicht jedes Bundesland hat ein Baulastenverzeichnis. Alternativ sind diese Informationen im Grundbuch zu finden.

Gibt es geltende Bebauungspläne?

Diese können vorschreiben, wie eine Immobilie gestaltet sein muss. In einigen Regionen gelten bestimmte Vorschriften, welcher Haustyp, welche Bauart oder Energiestandard gebaut werden darf, aber auch wie die Außenfassade und das Dach auszusehen haben. Ein Blick in den Bebauungsplan kann Aufschluss geben.

Wurde ein Baugrundgutachten erstellt?

Meistens liegt ein Bodengutachten vor, das Auskunft über die Beschaffenheit des Bodens gibt. Im schlimmsten Fall kann es aussagen, dass der betroffene Boden keine Immobilie trägt. Auch das zieht große Zusatzkosten nach sich.

Wie sieht es mit der Erschließung aus?

Falls ein Neubau geplant ist, sollte geprüft werden, ob das Grundstück an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung angeschlossen ist. Grundstücke, bei denen das der Fall ist, sind oft etwas teurer, da die Kosten für die Erschließung bereits eingepreist sind. Bei einem vermeintlichen Schnäppchen sollten die Kosten für die nötige Erschließung genau geprüft werden.

Verrät das Grundbuch noch pikante Details?

Ein Blick ins Grundbuch gibt Auskunft über den aktuellen Eigentümer und verrät, ob noch Schulden auf dem Grundstück oder auch Ansprüche Dritter vorliegen.

Was passiert bei Pachtland?

Wird ein Pachtland verkauft, übernimmt der Käufer alle Pflichten vom Verkäufer. Daher vorab klären, wie lange die Pacht noch läuft, falls das Grundstück für eigene Zwecke genutzt werden soll.

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Was muss im Kaufvertrag für ein Grundstück stehen?

Ein Grundstückskaufvertrag regelt nicht nur die formellen Dinge wie die Eigentumsumschreibung, den Kaufpreis, die Zahlungsvereinbarungen oder die Personalien der Vertragsparteien. Es gehören auch wichtige Einzelheiten in den Grundstückskaufvertrag, die den Käufer im Nachhinein vor bösen Überraschungen schützen.
Ohne ihn vorher gründlich kontrolliert zu haben, sollten Sie keinen Grundstückskaufvertrag unterschreiben. Diese Checkliste verschafft eine Orientierung und einen groben Überblick. Wichtig: Im Einzelfall oder bei Unklarheiten sollten Sie sich immer auf die Prüfung durch einen Anwalt oder einen unabhängigen Bauherrenberater verlassen.

➊

Wer ist Eigentümer des Grundstücks?

Aus dem Vertrag muss eindeutig hervorgehen, wer laut Grundbuch Eigentümer des Grundstücks ist. Lässt dieser sich beim Notartermin vertreten, sollte dem Vertrag eine schriftliche Vollmacht beigefügt werden.

➋

Liegen etwaige Belastungen vor?

Beschaffen Sie sich beim Grundbuchamt den aktuellen Grundbuchauszug und überprüfen Sie, ob die wichtigsten Grundstücksdaten sowie eventuelle Belastungen vom Notar in den Vertrag übernommen wurden.

➌

Ist der baurechtliche Zustand vermerkt?

Ob bebaut oder unbebaut, aus dem Grundstückskaufvertrag muss das eindeutig hervorgehen.

➍

Stimmt der ausgehandelte Kaufpreis?

Kleines, aber wichtiges Detail, das dringend geprüft werden wollte.

➎

Wurden Zahlungsmodalitäten festgelegt?

Dadurch wird klar geregelt, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn alle notwendigen Genehmigungen vorliegen und nicht übernommene Lasten im Grundbuch gelöscht wurden.

➏

Wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vereinbart?

Zum Schutz des Käufers sollte eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vereinbart werden, um auszuschließen, dass der Verkäufer das Grundstück vor der Eigentumsübergabe noch belastet oder anderweitig verkauft.

➐

Wurde die nachträgliche Haftung des Verkäufers ausgeschlossen?

Häufig wird die nachträgliche Haftung des Verkäufers bei Grundstücksmängeln vertraglich ausgeschlossen. Daher sollte frühzeitig ein Bodengutachten erstellt werden.

➑

Liegt eine Schlusserklärung vor?

In dieser wird dem Notar eine Vollmacht zur Abwicklung des Kaufs erteilt sowie die Kosten und Kostenaufteilung für den Grundstückskaufvertrag festgehalten.

➒

Gab es mündliche Vereinbarungen?

Auch mündliche Vereinbarungen mit dem Verkäufer sollten in den Kaufvertrag aufgenommen werden, da diese sonst nicht rechtlich bindend sind.

Welche Kosten fallen beim Grundstückskaufvertrag an?

Wer ein Baugrundstück kauft, muss sich neben dem eigentlichen Kaufpreis auf Kaufnebenkosten gefasst machen. Diese bestehen unter anderem aus den Notarkosten und den Grundbuchkosten. Nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer. Diese Notar-Aufwände ergeben sich aus der Höhe des Kaufpreises und werden prozentual bemessen. In der Regel liegt der Satz zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises. Kostet das Grundstück beispielsweise 120.000 Euro, fallen zwischen 1.800 und 2.400 Euro für den Notar und das Grundbuch an. Diese Aufwände sind vom Käufer zu tragen.

Fazit:

Um beim ersten Schritt Richtung Eigenheim keine Fehler zu machen, ist ein ordentlicher Grundstückskaufvertrag essentiell. Er ist die Grundlage für Ihre Baufinanzierung. Man sollte immer im Hinterkopf behalten, dass sich nicht jedes Grundstück für Ihre geplante Immobilie eignet. Eine sorgfältige Prüfung vorab ist daher die halbe Miete. Und nicht vergessen: Vertrauen ist gut. Kontrolle ist besser.

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Häufig gestellte Fragen beim Grundstückskaufvertrag

Ist es möglich, ein Grundstück zu reservieren?

Um das Grundstück nicht an einen anderen Käufer zu verlieren, bietet sich eine Reservierungsvereinbarung an. Diese schreibt fest, dass der Makler das Grundstück über einen vereinbarten Zeitraum keinem anderen anbieten darf. Der Makler kann dafür eine Reservierungsgebühr zwischen fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises veranschlagen. Eine Reservierungsvereinbarung erfolgt immer schriftlich und sollte sowohl vom Makler als auch vom Eigentümer unterschrieben werden. Es gibt auch die Möglichkeit, einen Vorvertrag beim Grundstückskauf zu vereinbaren. Was hier zu beachten ist, wird weiter unten erklärt.

Kann ein Kaufvertrag aufgehoben werden?

Grundsätzlich ja. Solange noch keine Eintragungen ins Grundbuch erfolgt sind, ist dies auch formfrei möglich. Erst wenn der neue Eigentümer im Grundbuch steht, ist ein Rücktritt nur noch mit notarieller Beglaubigung möglich. Wichtig: Auch für das geplante Bauvorhaben ist es wichtig, erst nach Eintrag im Grundbuch mit den baulichen Maßnahmen am Grundstück zu beginnen. Denn auch der Verkäufer kann jederzeit vom Kaufvertrag zurücktreten und Ihre bereits erledigten Arbeiten am Grundstück dankend annehmen.

Lohnt sich ein Vorvertrag beim Grundstückskauf?

Ein Vorvertrag belegt, dass eine seriöse Kaufabsicht besteht und dass die Immobilie nicht anderweitig veräußert wird. Auch Vorverträge müssen notariell beurkundet werden. Dieser Vertrag ist aber nicht mit dem Grundstückskaufvertrag zu vergleichen. Er verpflichtet lediglich beide Parteien zum ordnungsgemäßen Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags. Aus dem Vorvertrag können beide Parteien aussteigen, was jedoch zu einer vorher festgelegten Schadenersatzforderung führt.

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Schlagworte: Grundstück

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