Haus abreißen: Diese Kosten entstehen

Musterhaus.net | 6. August 2024

Ein Grundstück mit Altbestand? Das muss kein No-go bei der Grundstückssuche sein. Denn manchmal lohnt sich der Abriss eines baufälligen Hauses, wenn die Kosten für eine Komplettsanierung nicht mehr tragbar sind. Wer hier die Abrisskosten gut abwägt, für den stellt der Hausabriss eine echte Alternative dar. Wie Sie planen und welche Kosten Sie in jedem Fall einkalkulieren müssen, haben wir Ihnen hier aufgeführt.

Artikelübersicht:

Was kostet ein Hausabriss?
Sanieren oder abreißen – Was ist sinnvoller?
Wie läuft ein Hausabriss ab?
Was muss man beachten, wenn man ein Haus abreißen will?
Wie kann ich beim Hausabriss sparen?
Fazit
Häufig gestellte Fragen

Das Wichtigste zu den Abrisskosten auf einen Blick:

Die Abrisskosten betragen in der Regel zwischen 10.000 und 25.000 Euro.
Es macht dabei einen großen Unterschied, ob Sie eine Bauruine, eine Scheune oder ein voll angeschlossenes Haus abreißen möchten.
Für den Hausabriss benötigen Sie oftmals eine Genehmigung vom Bauamt. Achtung bei denkmalgeschützten Häusern – hier bedarf es einer Sondergenehmigung.
Beim Hausabriss können Sie durch Eigenleistungen die Kosten senken. Und zwar indem Sie das Haus entrümpeln, Fenster und Türen ausbauen, Leitungen kappen und dafür sorgen, dass das Grundstück frei zugänglich ist.

Was kostet ein Hausabriss?

Die Grundstückslage ist hervorragend und das Haus zu einem geringen Preis zu erwerben. Jetzt gilt es, den Bleistift zu spitzen und die Extrakosten für den Hausabriss genau zu berechnen. Die Preisspanne beim Abriss eines baufälligen Hauses liegt in der Regel zwischen 10.000 Euro und 25.000 Euro, beziehungsweise ca. 50 bis 150 Euro pro Quadratmeter.

Welche Faktoren beeinflussen die Abrisskosten?

Größe und Art des Gebäudes – Handelt es sich bspw. um einen Anbau oder ein Doppelhaus?
Keller – Soll der Keller mit ausgehoben werden oder bleibt dieser bestehen?
Entsorgung – Fällt Sondermüll wie Asbest an, der speziell entsorgt werden muss?
Rahmenbedingungen – Ist es nötig, Bäume zu fällen, damit der Bagger in die Nähe des Hauses gelangen kann? Oder müssen Sicherheitsvorkehrungen wie Absperrungen vorgenommen werden?

Damit Sie eine ungefähre Vorstellung von einem Kostenplan für den Abriss bekommen, haben wir Ihnen eine Beispielrechnung für ein Haus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche erstellt.

Beispielrechnung – Abrisskosten für ein Haus mit 140 Quadratmetern

Arbeitsschritt	Kosten
Planung des Abrisses von einem zertifizierten Profiunternehmen	1.000 €
Vorbereitung, Entrümpelung und Entsorgung der Inneneinrichtung	2.000 €
Vollständige Abrissarbeiten	10.000 €
Keller abreißen: Fundament ausbaggern, mit Erde befüllen, Erdreich verdichten	3.000 €
Entsorgung des Bauschutts	2.000 €
Entsorgung von Sondermüll (beispielsweise Asbest, Eternit, Glaswolle)	2.000 €
Abrisskosten insgesamt	20.000 €

Sanieren oder abreißen – Was ist sinnvoller?

Nicht selten fallen umfassende Sanierungen teurer aus als ein Abriss des Hauses. Doch woran macht man fest, ob sanieren oder abreißen am sinnvollsten ist? Als Faustformel gilt: Betragen die Kosten einer Sanierung mehr als 75 Prozent der Neubaukosten, ist der Abriss wahrscheinlich die bessere Wahl. Ist das Gebäude derart baufällig, dass es einzustürzen droht und nicht mehr bewohnbar ist, fällt die Entscheidung für einen Hausabriss schnell. Doch auch bei sanierungsfähigen Häusern kann ein Abbruch aus guten Gründen in Betracht gezogen werden. Voraussetzung dafür ist, dass sich die Bausubstanz noch in einem guten Zustand befindet. Darüber hinaus helfen folgende Überlegungen:

Kann die Gebäudestruktur den energetischen Standard erreichen, um energieeffizientes Wohnen zu ermöglichen?

Lässt der Grundriss einen modernen und auch seniorengerechten Wohnstil zu?

Ist das Haus stark mit Schadstoffen belastet?

Erfüllt die Raumaufteilung den eigenen Vorstellungen oder lässt sie sich ohne große Probleme anpassen?

Steht das Haus unter Denkmalschutz? Wenn ja, ist ein Abriss sogar verboten und bei der Sanierung des Bestandsgebäudes gelten strenge Vorgaben.

Mehr Informationen dazu, ob sich ein Grundstück mit Altbestand für Sie lohnt, erhalten Sie in unserem Ratgeber.

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Wie läuft ein Hausabriss ab?

Damit der Abriss des Hauses ohne Komplikationen abläuft, orientieren Sie sich an fünf Punkten:

➊

die Substanz und Statik des Hauses durch einen Ingenieur oder Baustoff-Experten feststellen lassen

➋

den Hausabriss beim Bauamt anmelden und erkundigen, ob Genehmigungen benötigt werden

➌

Angebote von Abrissunternehmen einholen, vergleichen und eine Abrissfirma beauftragen

➍

Nachbarn informieren, um Sicherheitsvorkehrungen und Maßnahmen gegen Lärm und Staub treffen zu können

➎

das Haus entrümpeln, sofern notwendig und möglich

Der Abbruch eines Hauses beginnt immer mit der Feststellung der Situation vor Ort: Die Substanz und Statik des Hauses wird durch einen Experten (Statiker oder Bauingenieur) eingeschätzt. Ist die Entscheidung zum Abriss gefallen, müssen Sie mit dem örtlichen Bauamt Kontakt aufnehmen, um das Vorhaben genehmigen zu lassen. Bevor der Bagger aufs Feld rollt, informieren Sie zum einen die angrenzenden Nachbarn. Je nachdem, wie nah die Gebäude beieinander liegen, müssen hier Maßnahmen gegen Lärm und Staub sowie Sicherheitsvorkehrungen getroffen werden – besonders beim Einsatz von Sprengkörpern. Zum anderen müssen Sie natürlich das Bauamt der Stadt oder Gemeinde in Kenntnis setzen.

Braucht man eine Genehmigung, um ein Haus abzureißen?

In der Landesbauverordnung Ihres Bundeslandes ist genau festgelegt, ob Sie eine Abrissgenehmigung benötigen oder nicht. Ihr örtliches Bauamt kann Ihnen darüber Auskunft geben. Meist reicht hier ein Anruf. So kann es sein, dass Sie den Hausabriss nur anzeigen müssen. Falls Sie eine Abrissgenehmigung benötigen, beantragen Sie diese beim Bauamt. Fragen Sie auch, ob weitere Genehmigungen notwendig sind: für denkmalgeschützte Häuser, für das Fällen von Bäumen oder falls die Arbeiten bis zum Grundwasser reichen.

Denken Sie daran: Informieren Sie sich zuerst beim zuständigen Bauamt, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben! Falls es sich bei Ihrem Haus oder beim Nachbarhaus um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt, benötigen Sie weitere Genehmigungen. Im schlimmsten Fall wird der Abriss nicht freigegeben.

Was kann man beim Hausabriss selbst erledigen, um Kosten zu sparen?

Arbeiten, die vor dem eigentlichen Abriss erledigt werden müssen, können oft selbst übernommen werden. Hierzu zählt zum Beispiel die Entrümpelung des Gebäudes. Klingt einfach, ist jedoch mühsam, sodass viele Bauherren lieber ein Unternehmen beauftragen. Aber das kostet natürlich. Auch Fenster und Türen können Sie vorab ausbauen, um eine Gefahr durch Glassplitter beim Abriss zu vermeiden. Mauer, Zaun, Hecke, Büsche oder Gartenhaus? Falls die Zufahrt zum Haus für die Baumaschinen versperrt ist, erledigen Sie dies möglichst selbst. Das spart der Abrissfirma Zeit und Ihnen Geld.

Was muss man beachten, wenn man ein Haus abreißen will?

Ist die Entscheidung für den Hausabriss gefallen, geht es an die Detailplanung. Damit Sie keine kostspieligen Überraschungen zu erwarten haben, gibt es einige Punkte, die Sie beachten können:

Gut planen

Verschaffen Sie sich gemeinsam mit Ihrem Abrissunternehmen einen umfassenden Eindruck vom Grundstück, der Lage und auch der Nachbarschaft. Besprechen Sie wichtige Parameter wie z. B.: Wie viele Meter trennen das Abrisshaus vom Nachbarhaus? Gibt es hier mögliche Gefahren für die Nachbarn? Wie gelangen die Baumaschinen zum Haus und ist das Gebäude von allen Seiten erreichbar? Auch der Bauschutt muss gut abtransportiert werden können und Platz für Laster geschaffen werden.

Baustelle einrichten

Sicherheit geht vor. Wenn ein Gebäude abgerissen werden soll, muss eine Baustelle mit nötigen Absperrungen eingerichtet werden. Wichtig sind die Nachbarn, jedoch auch angrenzende Straßen, Gehwege, Spielplätze u.s.w. Beachten Sie, wer und was von Ihrem Hausabriss beeinflusst wird – durch Lärm, Staub, Erschütterung, Bauschutt etc.

Genehmigungen beantragen

Die rechtliche Absicherung ist ein wesentlicher Punkt. Informieren Sie sich daher vorab beim örtlichen Bauamt, ob und welche Genehmigungen Sie benötigen.

Bodengutachten erstellen

Lassen Sie das Haus und den Boden von einem Bausachverständigen, Architekten oder Bauingenieur überprüfen. Falls sich dort giftige Altlasten befinden, können Sie vorab reagieren und werden nicht von zusätzlichen Kosten überrascht.

Entsorgung von Bauschutt

Wenn Sie ein Abrissunternehmen beauftragt haben, sollte dies auch die Trennung, Sortierung und Entsorgung des Bauschutts übernehmen. Sprechen Sie zuvor mit Ihrem Abrissunternehmen, wie die Entsorgung gehandhabt wird und ob eine Sonder-Entsorgung mit einkalkuliert ist. Falls beispielsweise der Verdacht auf Asbest fällt, ist immer mit Sonderkosten zu rechnen.

Keller ausbaggern oder nicht

Handelt es sich bei Ihrem Objekt um ein unterkellertes Gebäude? Dann besteht die Möglichkeit, diesen bestehen zu lassen und auf den Keller aufzubauen. Ansonsten müssen Sie den Aushub des Kellers und die neue Befüllung in Ihre Berechnung mit einplanen.

Tipp: Wenn Sie ein Haus abreißen und durch einen Neubau ersetzen, deckt die Bauherrenhaftpflichtversicherung viele Schäden ab. Lassen Sie sich von einer Versicherungsfirma beraten, ob einzelne Punkte nicht enthalten sind und wie Sie sich vor möglichen Risiken absichern können.

Wie kann ich beim Hausabriss sparen?

Grundsätzlich können Sie den Abriss selbst übernehmen und sich die Kosten für ein Abrissunternehmen sparen. Um ein Haus komplett in Eigenregie abzureißen, brauchen Sie allerdings einige helfende Hände und sollten den Aufwand nicht unterschätzen. In den meisten Fällen ist es daher am besten, Vorarbeiten zu leisten und den konkreten Hausabriss einer erfahrenen Firma zu überlassen.

Beginnen Sie damit, das Haus leicht zugänglich zu machen, indem Sie störende Bäume und Büsche entfernen. Als nächstes steht die Entrümpelung an, damit das Haus komplett ausgeräumt ist, wenn die Abrissfirma mit ihrer Arbeit startet. Darüber hinaus können Sie überlegen, welche Bauteile Sie in Eigenregie entfernen können: Demontieren Sie zum Beispiel Fenster und Türen selbst. Dadurch reduziert sich die Menge an Schutt und der Hausabriss geht schneller. Außerdem können Sie mit dem Verkauf der ausgebauten Türen und Fenster gewiss noch den ein oder anderen Euro verdienen und somit die Kosten für den Hausabriss senken.

Tipp: Wir empfehlen, eine Baufinanzierung aufzunehmen, denn Abrisskosten gelten meist als Baunebenkosten. Die Baufinanzierung lohnt sich, da die aktuellen Bauzinsen in der Regel niedriger sind als bei einem Ratenkredit.

Fazit

In vielen Gegenden gibt es kaum mehr Neubaugebiete. Und das Angebot an Bestandsimmobilien ist ebenfalls knapp. Daher kann es sich lohnen, bei baufälligen Häusern in guter Lage genauer hinzusehen. Natürlich ist der Abriss eines alten Hauses mit einem Extra an Aufwand und Kosten verbunden, was sich aber letztendlich lohnen kann. Um den Hausabriss sicher zu gestalten, sollten Sie vorab genau die Rahmenbedingungen abstecken und die Kosten kalkulieren: Fragen Sie beim Bauamt, welche Genehmigungen und Sondergenehmigungen Sie benötigen. Holen Sie sich Angebote von Abrissunternehmen ein und überlegen Sie, ob Sie Vorarbeiten selbst leisten können, um Kosten zu sparen. Gut geplant und durchdacht, gelingt der Abriss schneller, als viele denken.

Häufig gestellte Fragen zum Hausabriss und seinen Kosten

Wie lange dauert der Abriss eines Hauses?

Der Abriss eines Einfamilienhauses ohne Keller dauert ca. 1 Tag, wenn ein professionelles Abrissunternehmen ans Werk geht. Die Aufräumarbeiten betragen ca. einen halben Tag. Handelt es sich um ein größeres oder schwer zugängliches Gebäude, müssen Sie mit zwei bis drei Tagen rechnen.

Woran erkenne ich ein seriöses Abrissunternehmen?

Wenn Sie einen Neubau mit Keller planen, der an genau der gleichen Stelle wie das alte Haus stehen soll, dann sollten Sie den Erhalt des alten Kellers in Erwägung ziehen. Die Voraussetzung dafür ist, dass sich der Keller in einem guten Zustand befindet und nicht feucht ist. Auch sollten Sie mit einem Bauexperten abklären, ob das Kellerfundament den Neubau tragen kann und Ihre Baufirma für den Neubau die alte Bodenplatte nutzen wird. Manche Firmen bieten nur Komplett-Verträge an, in denen die Bodenplatte obligatorisch ist.

Lohnt es sich, den Keller beim Abriss zu behalten?

Seriöse Abrissunternehmen können ihre Kompetenz durch Zertifikate nachweisen. Achten Sie zum Beispiel auf das „RAL-Gütezeichen Abbrucharbeiten“. Firmen mit diesem Siegel wurden auf verschiedene Anforderungen, wie etwa die fachgerechte Planung und Einhaltung von Sicherheitsvorschriften geprüft. Weitere Zeichen für ein kompetentes Abrissunternehmen sind Referenzen getätigter Abrissarbeiten, eine Besichtigung des Hauses vor der Angebotserstellung und ein detailliertes Angebot mit allen Arbeitsschritten und transparenten Kosten.

Kann man den Abriss eines baufälligen Gebäudes mit anschließendem Neubau von der Steuer absetzen?

Wenn Sie planen, die erworbene Immobilie abzureißen, um den anschließend entstehenden Neubau zu vermieten, können Sie die Abrisskosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Ist geplant, den Neubau selbst zu bewohnen, ist ein Absetzen der Abrisskosten von der Steuer nicht möglich.

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Schlagworte: Altlasten, Grundstück

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