Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden und der damit verbundenen Freiheit sowie Eigenständigkeit. Wer ein Haus bauen will, muss sich allerdings nicht nur um die Finanzplanung kümmern, sondern diverse rechtliche Aspekte beachten. So gibt es beispielsweise klare Regelungen hinsichtlich der Dachform oder dem einzuhaltenden Abstand zum nächsten Objekt. Wir erklären Ihnen im nachfolgenden Artikel, welche Gesetze und Vorschriften es beim Hausbau zu beachten gilt und geben wertvolle Tipps, damit der Bau reibungslos klappt.
Das Wichtigste zum Hausbau und dessen Vorschriften
auf einen Blick:
- Bauherren können in der Regel keine Baumaßnahme durchführen, ohne Gesetze berücksichtigen zu müssen.
- Die Regelungen beziehungsweise Vorschriften sind in den einzelnen Bundesländern häufig unterschiedlich.
- Für bestimmte Baumaßnahmen reicht eine Bauanzeige.
- Auch für den Innenbereich eines Hauses gibt es Verordnungen und Gesetze.
Was muss man beim Hausbau rechtlich beachten?
Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher Gesetze und Verordnungen beziehungsweise Regelungen, die Bauherren beim Hausbau berücksichtigen müssen. Planen Sie den Bau eines eigenen Hauses, werden Sie unter anderem in folgenden Bereichen mit Vorschriften konfrontiert:
Die Bundesländer regeln die baurechtlichen Vorschriften und Gesetze teilweise unterschiedlich. Für Ihr Bundesland finden Sie hier die jeweilige Bauordnung.
14 typische Hausbau-Vorschriften, die Sie kennen sollten
Viele Bauherren haben keine genaue Vorstellung davon, welche Regelungen es bezüglich des Hausbaus gibt. Bereits in der Planungsphase sollten Sie sich daher mit dem Baurecht auseinandersetzen und sich gegebenenfalls Rat suchen, beispielsweise bei einem Sachverständigen. Es ist nämlich tatsächlich so, dass es für fast jedes Grundstück genaue Vorgaben dahingehend gibt, welches Haus beziehungsweise Objekt Sie überhaupt errichten lassen dürfen.
Doch auch in der eigentlichen Bauphase und nach der Errichtung des Gebäudes spielen Vorschriften, zum Beispiel die Bauabnahme, eine entscheidende Rolle. Wir fassen daher die 14 wichtigsten Aspekte zum Baurecht für Sie zusammen, um Ihnen einen Überblick über dieses komplexe Thema zu geben.
1. Wann kann der Bau des Hauses nach der Planungsphase beginnen?
Nach der Planungsphase möchten Bauherren gern sofort mit der Errichtung der Immobilie beginnen. Allerdings ist das nicht möglich. Bevor Sie mit dem tatsächlichen Bau anfangen können, müssen Sie eine Baugenehmigung einholen. Dabei handelt es sich um die schriftliche Bestätigung der jeweiligen Genehmigungsbehörde, dass Ihr geplantes Bauvorhaben nach öffentlichem Recht in Ordnung ist.
2. Was darf ich auf meinem Grundstück bauen?
Was genau Sie auf Ihrem Grundstück bauen dürfen, ist im Bebauungsplan festgelegt. Bebauungspläne entwickeln die Städte beziehungsweise Gemeinden, um zu verhindern, dass Flächen willkürlich zugebaut werden. Das könnte nämlich zum Beispiel dazu führen, dass eine Baufirma zehn Hochhäuser nebeneinander errichtet und mittendrin ein Einfamilienhaus steht.
Die Bebauungspläne der einzelnen Kommunen beziehungsweise Bundesländer sind unterschiedlich. Manche lassen recht viel Gestaltungsspielraum hinsichtlich der Bebauung zu. Andere wiederum schreiben den Bauherren sogar vor, welche Farbe das Haus haben muss.
Einige der folgenden Punkte können im Bebauungsplan festgeschrieben werden und müssen von den Bauherren bei der Planung des Hauses beachtet werden:
- Geschosszahl
- Grundflächenzahl (GRZ)
- Anzahl der erlaubten Wohneinheiten
- bauliche Nutzung
- Kniestockhöhe
- Dachneigung
- Dach und Fassadenfarbe
- Anzahl der Stellplätze
- First- und Traufhöhe
- Firstrichtung
- zulässige Gebäudetypen
- Bauweise
Durch Baulinien, Baugrenzen und Baufenster soll ein einheitliches Stadtbild geschaffen werden, indem unter anderem festgelegt wird, wie, in welcher Richtung und ob überhaupt gebaut werden darf.
3. Wie hoch darf ich bauen?
Auch hier gibt es selbstverständlich klare Vorgaben. Die meisten Kommunen schreiben eine maximale Höhe von 12 m vom Boden bis zum Dach vor. Doch hier gibt es ebenfalls unterschiedliche Regelungen. Daher ist es sinnvoll, vor dem Baubeginn Einsicht in den Bebauungsplan zu nehmen.
4. Ist die Gestaltung des Innenausbaus nach meinen Wünschen erlaubt?
Grundsätzlich gibt es kein Gesetz, das Ihnen vorschreibt, welche Möbel oder Pflanzen Sie in Ihr Haus stellen dürfen. Sie sind in der Gestaltung der Innenräume daher frei. Allerdings müssen Sie tatsächlich Verordnungen beachten, die festlegen, welche Anzahl an Steckdosen in den Räumen vorhanden sein sollen. Außerdem sind Regelungen bezüglich der Elektrik sowie der Energieeffizienz (Stichwort GEG – Gebäudeenergiegesetz) zu berücksichtigen.
5. Muss ich meinen Nachbarn auf mein Grundstück lassen oder ihm ein Parkrecht für den Pkw einräumen?
Wenn Sie sich für den Kauf eines bestimmten Grundstücks entschieden haben, sollten Sie schauen, ob Lasten beziehungsweise Beschränkungen auf dem Grundstück liegen. Damit ist gemeint, dass Sie zum Beispiel bestimmte Bäume nicht fällen dürfen und dem Nachbarn Wegerechte oder ähnliches einräumen.
Solche Details können Bauherren im Baulastenverzeichnis einsehen. Auch das Grundbuch sollten Sie sich in diesem Zusammenhang anschauen. So kann es vorkommen, dass das Grundstück mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet ist.
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6. Was ist bei Baulasten zu beachten?
Baulasten verpflichten Grundstückseigentümer zur Duldung, Unterlassung oder Erfüllung bestimmter Auflagen. Zu den häufigsten gehören:
Abstandsflächenbaulast
Möchten Sie Ihr Haus seitlich vergrößern und kann dadurch der Mindestabstand zur Grundstücksgrenze nicht eingehalten werden, kann mit dem Einverständnis des Nachbarn und der Baubehörde eine Baulast beim Nachbarn eingetragen werden. Dies kann aber den Nachbarn bei späteren Umbauten beeinflussen.Anbaulast
Durch diese Baulast werden die Bauherren verpflichtet, ihr Haus direkt an ein Nachbargebäude, welches sich auf der Grundstücksgrenze befindet, zu bauen.Erschließungsbaulast
Kann ein Baugrundstück nicht von einer öffentlichen Verkehrsfläche erschlossen werden, so kann eine Erschließungsbaulast auf dem Nachbargrundstück eingetragen werden.Stellplatzbaulast
Diese Baulast verpflichtet den Eigentümer, die Nutzung von Stellflächen durch Dritte auf dem eigenen Grundstück zu dulden.Vereinigungsbaulast
Nebeneinander liegende Grundstücke werden im Baurecht als eine Einheit behandelt, ohne dass die Eigentumsrechte davon berührt werden.7. Darf ich die Dachform und Fassadenfarbe meines Hauses frei wählen?
Es gibt einige rechtliche Regelungen beziehungsweise Vorschriften bezüglich der Ausgestaltung des eigenen Hauses. Neben dem Bebauungsplan, den wir Ihnen bereits vorgestellt haben, gibt es in vielen Gemeinden eine sogenannte Gestaltungssatzung.
Diese soll sicherstellen, dass sich durch neue Bauten oder Modernisierungen das allgemeine Stadtbild nicht zerstört beziehungsweise zu sehr verändert. Dort kann zum Beispiel auch festgelegt sein, welche Fassadenfarben zulässig sind.
Wann sollten Sie ein Haus bauen?
8. Wie weit muss mein Haus vom Nachbargrundstück und von der Straße entfernt sein?
In den verschiedenen Bundesländern gibt es Vorgaben bezüglich der Abstandsflächen zum Nachbargrundstück und zur Straße. Diese rechtlichen Regelungen der einzelnen Bundesländer, die in den Bauordnungen festgeschrieben sind, ähneln sich jedoch sehr stark. ganz Deutschland ist festgelegt, zum Nachbargrundstück mindestens 3 m Abstand einzuhalten.
Die konkreten Abstandsflächen, die in Ihrem Bundesland gelten, finden Sie in den Bauordnungen, dem Nachbarschaftsrecht und den Bebauungsplänen der Länder.
9. Was ist bei der Einfriedung erlaubt?
Eine „Einfriedung“ ist die Abgrenzung des Grundstücks, beispielsweise mit einem Zaun oder mit Büschen, zum Nachbargrundstück. Möchten Sie einen Zaun errichten, um sich vor den Blicken der Nachbarn zu schützen oder Ihr Grundstück abzugrenzen, so ist dafür in vielen Fällen eine Baugenehmigung erforderlich.
Solche Veränderungen am Grundstück sind häufig genehmigungspflichtig, da sie als bauliche Anlagen gelten. Möchten Sie eine Hecke pflanzen, müssen Sie hingegen nachbarschaftliche Grenzabstände beachten.
10. Darf ich in meinem Garten Bäume und Blumen nach freier Wahl pflanzen?
Bis auf ein paar Ausnahmen sind Sie in der Wahl Ihrer Pflanzen im Garten relativ frei. Eingeschränkt werden Sie lediglich durch die Abstands- sowie Grenzregeln, die Sie zum Nachbarn einhalten müssen. Die Pflanzen Ihres Gartens dürfen zum Beispiel nicht in den Garten Ihres Nachbarn ragen. Außerdem enthalten manche Bebauungspläne Vorgaben, dass Sie aus einer Auswahl an bestimmten Bäumen einen Baum pflanzen müssen.
11. Darf ich eine Garage neben mein Haus stellen?
Auch für die Errichtung einer Garage oder eines Carports benötigen Sie in der Regel eine Baugenehmigung. In einigen Bundesländern können Sie Garagen und Carports sogar ohne Genehmigung bauen. Zu beachten ist jedoch, dass Sie beim Bau selbstverständlich die Abstandsregelungen zum Nachbarn beachten müssen.
12. Ist eine PV-Anlage Pflicht?
In einigen Bundesländern wird, in anderen Bundesländern wurde eine Pflicht von Solaranlagen auf neu gebauten Wohnhäusern eingeführt. Wo und wann diese Pflicht in Kraft tritt können Sie der Tabelle entnehmen:
| Bundesland | PV-Pflicht für private Wohngebäude? | PV-Pflicht ab | Anmerkung |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | Ja | 01.05.2022 | – |
| Bayern | Nein, aber Soll-Vorschrift | 01.01.2025 | Die Soll-Vorschrift soll als Empfehlung dienen, eine offizielle Pflicht gibt es nicht. |
| Berlin | Ja | 01.01.2023 | Die PV-Pflicht gilt für alle Neubauten mit mehr als 50 m² Nutzfläche. Die Solaranlage soll mindestens 30 % der Dachfläche einnehmen. |
| Brandenburg | Nein | – | – |
| Bremen | Ja | 01.07.2025 | Die Solarpflicht gilt für Neubauten, wenn der Bauantrag ab dem 01.07.2025 eingeht. Dann müssen mindestens 50 % der für Solarenergie geeigneten Dachfläche ausgestattet werden. |
| Hamburg | Ja | 01.01.2023 | Mindestens 30 % der Dachfläche muss mit Photovoltaik belegt werden. Ausgenommen sind Eigentümer, wenn es technisch oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist. |
| Hessen | Nein | – | – |
| Mecklenburg-Vorpommern | Nein | – | In Planung (Stand Juli 2024) |
| Niedersachsen | Ja | 01.01.2025 | Mindestens 50 % des Daches muss genutzt werden. Ausgenommen, es ist technisch oder wirtschaftlich nicht vertretbar. |
| Nordrhein-Westfalen | Ja | 01.01.2025 | Entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem der Bauantrag gestellt wird. Zudem tritt die Pflicht erst ab einer Dachfläche von 50m² in Kraft. |
| Rheinland-Pfalz | Ja | 01.01.2024 | Wohnhäuser müssen mit einer PV-Vorrichtung gebaut werden, wenn der Bauantrag nach dem 01.01.2024 eingeht. |
| Saarland | Nein | – | – |
| Sachsen | Nein | – | – |
| Sachsen-Anhalt | Nein | – | – |
| Schleswig-Holstein | Ja | voraussichtlich ab 2025 | Eine PV-Pflicht ist in Planung. |
| Thüringen | Nein | – | – |
13. Bauabnahme
Die Bauabnahme ist der wichtigste Punkt vor dem Umzug. Hier wird das fertiggestellte Gebäude vom Bauunternehmen an die Bauherren übergeben. Letztere haben hier noch einmal die Möglichkeit, die erbrachte Bauleistung zu prüfen und Mängel aufzuzeigen.
Mit der Erklärung der Bauabnahme der Bauherren nimmt letzterer die erbrachte Werkleistung entgegen und bestätigt somit, dass die vertraglich vereinbarte Leistung erfolgt ist.
Ab diesem Zeitpunkt beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche und die Beweispflicht für bisher unerkannte Mängel durch das Bauunternehmen liegt nun bei den Bauherren. Auch liegt das Risiko für Schäden durch äußere Einflüsse ab nun bei den Hausbesitzern.
Da Mängel als Laie oftmals nur schwer zu erkennen sind, kann das Hinzuziehen eines externen Bausachverständigen von Vorteil sein.
14. Welche Versicherungen brauche ich während des Hausbaus?
Beim Hausbau sollten Sie keineswegs auf ausreichenden Versicherungsschutz verzichten, zumal einige auch verpflichtend für die Bauherren sind. Zu den wichtigsten Versicherungen beim Hausbau zählen:
- Bauherrenhaftpflichtversicherung
- Bauhelfer-Unfallversicherung
- Baufertigstellungsversicherung
- Bauleistungsversicherung
- Feuerrohbauversicherung
- Restschuldversicherung
Häufig gestellte Fragen zu den Vorschriften beim Hausbau
Wer kümmert sich um die Einholung des Bebauungsplans?
Sie können bei der Gemeindeverwaltung Einsicht in den Bebauungsplan nehmen. Da der Architekt zwingend den Bebauungsplan beachten muss, wird dieser jedoch ebenfalls diese Aufgabe übernehmen. Wenn Sie sich allerdings selbst um den Bebauungsplan kümmern, wissen Sie bereits bei den Gesprächen mit Baufirmen, was Sie bauen lassen dürfen. So können Sie sich in etwa bereits auf einen bestimmten Haustyp konzentrieren.
Was passiert, wenn eine Baumaßnahme nicht dem Bebauungsplan entspricht?
Haben Sie eine Baumaßnahme geplant und stellen Sie dann fest, dass diese nicht dem Bebauungsplan entspricht, können Sie eine Ausnahmegenehmigung beantragen. In manchen Fällen dürfen Sie die Baumaßnahme trotzdem durchführen. Bei einer Ablehnung der Ausnahmegenehmigung müssen Sie die geplante Baumaßnahme dahingehend ändern, dass sie dem Bebauungsplan entspricht.
Wann besteht beim Hausbau eine Genehmigungspflicht und wann eine Anzeigepflicht?
Manche Bauvorhaben bedürfen einer Genehmigung. Für sie besteht also eine strenge Genehmigungspflicht, sodass Sie sie nicht umsetzen dürfen, bevor die Zustimmung des Amtes vorliegt.
Für andere Bauvorhaben ist hingegen geregelt, dass Sie sie nur anzeigen müssen. Das bedeutet, dass es ausreicht, dem Amt beziehungsweise der Stadt/Gemeinde die geplante Baumaßnahme mitzuteilen. So können Sie kleinere Zäune oder Gebäude ohne Genehmigung errichten lassen. Auch für den Einbau einer Heizungsanlage reicht in der Regel eine Bauanzeige aus.
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Welche Baumaßnahmen sind grundsätzlich genehmigungsfrei?
Die einzelnen Bundesländer regeln genehmigungsfreie Bauvorhaben in den Landesgesetzen. anderem können Sie jedoch beispielsweise folgende Bauvorhaben in fast allen Bundesländern ohne vorherige Genehmigung umsetzen:
- Bau von Gartenlauben in Kleingärten
- Errichtung von Wochenendhäusern auf entsprechenden Wochenendplätzen
- Gebäude bis zu einer Firsthöhe von bis zu 4 m
- Schutzhütten für Wanderer
Darf man ein Haus selber bauen?
Ein Haus in Deutschland komplett alleine zu bauen ist nicht erlaubt, da man bereits in der Planungsphase auf das Mitwirken von einem Architekten oder einem Bauingenieur angewiesen ist, um Bauzeichnungen und Berechnungen durchführen zu lassen.
Meist spricht man aber von „selber bauen“, wenn keine große Hausbaufirma beauftragt wird, sondern die Bauherren die einzelnen Gewerke selbst beauftragen und koordinieren. Auch sind an einigen Stellen Eigenleistungen möglich, beispielsweise bei Malerarbeiten. Hier sollte man sich aber genau überlegen, was man kann und sich zutraut und was man lieber von Experten machen lässt.
Welche Pflichten muss der Bauherr nach dem Hausbau erfüllen?
Auch nach Fertigstellung des Eigenheims müssen die Eigentümer noch einige Pflichten erfüllen. Hierzu gehört die offizielle Bauabnahme vom Bauträger, aber auch die behördliche Abnahme, um den Neubau nutzen zu dürfen.
Damit die Immobilie auch wirklich den Bauherren gehört, ist die Eintragung im Grundbuch verpflichtend, zudem muss das Gebäude nach Fertigstellung eingemessen werden.
Zu guter Letzt widmen sich viele nach der Fertigstellung des Eigenheims der Gartengestaltung. Mögliche Vorgaben zur Bepflanzung, zur Einfriedung oder auch zur Zufahrt stehen meist im Bebauungsplan.
Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig, kann diese verlängert werden und welche Kosten kommen auf den Bauherren zu?
Je nach Bundesland gelten zur Gültigkeitsdauer von Baugenehmigungen unterschiedliche Regelungen. Diese liegen zwischen zwei und sechs Jahren. Innerhalb dieser Zeit muss mit dem Bau begonnen werden, damit die Gültigkeit nicht erlischt. Aber auch bei langem Baustopp kann die Gültigkeit verloren gehen.
Eine Verlängerung ist grundsätzlich möglich, hängt aber auch von möglichen Gesetzesänderungen oder Anpassungen des Bebauungsplans ab.
Auch bei den Kosten für die Baugenehmigung gibt es Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern. Für die eigene Kalkulation sollte man etwa mit 0,5 % der Baukosten ohne Nebenkosten rechnen.
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