Der Bau eines eigenen Hauses ist eine Entscheidung, die zweifelsohne zu den spannendsten Herausforderungen im Leben gehört. Einer der wichtigsten Schritte zum Eigenheim ist dabei die Finanzierung. Viele Bauinteressierte wissen gar nicht, wie ihr persönlicher finanzieller Spielraum aussieht und wie viel Haus sie sich eigentlich leisten können. Doch keine Angst, diese Frage beantworten wir in diesem Ratgeber.
Allgemeine Regeln für eine Baufinanzierung
Um die Kosten für den Hausbau und das anschließende Darlehen realistisch einzuplanen, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:
- Wie hoch dürfen die monatlichen Kosten für das Haus sein?
- Wie hoch darf die monatliche Darlehensrate für das Haus sein?
- Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf?
Die monatliche Rate ermitteln
Die ersten beiden Fragen lassen sich vergleichsweise leicht beantworten. Verschaffen Sie sich einen genauen Überblick über Ihr monatliches Einkommen und alle Ihre Ausgaben. Versuchen Sie, Ihre Finanzen so penibel wie möglich aufzuschlüsseln. Nur so erhalten Sie eine exakte Auskunft darüber, wie hoch Ihre monatliche Ratenzahlung und die laufenden Kosten für ein Haus sein dürfen.
Das Eigenkapital ermitteln
Die monatliche Darlehensrate und Ihr Finanzierungsbedarf hängen stark vom verfügbaren Vermögen ab. Falls Sie darüber nachdenken, ein Haus zu bauen, sollten Sie in der Regel mindestens 20, besser 30 Prozent der gesamten Hausbaukosten durch verfügbares Eigenkapital decken können. Dies hat zwei große Vorteile: Zum einen steht Ihre Finanzierung auf sicheren Beinen, zum anderen erhalten Sie bei Kreditinstituten bessere Angebote, da Sie sich insgesamt weniger Geld leihen müssen und Ihr Darlehen ein geringeres Risiko darstellt. Durch einen geringfügig besseren Zinssatz lassen sich über die Jahre gut und gerne mehrere 1000 Euro einsparen.
Neben diesen klassischen Finanzierungsmodellen werden mittlerweile auch Vollfinanzierungen angeboten. Dies ist ein Finanzierungskonzept, bei dem der Hausbau ohne Eigenkapital realisiert wird. Grundsätzlich raten wir Ihnen allerdings von diesem Weg ab. Das Risiko ist bei dieser Art des Darlehens deutlich größer und sollte lediglich von Ihnen in Betracht gezogen werden, wenn die hohen monatlichen Kosten für Haus und Darlehen keinerlei Probleme für Sie darstellen.
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Wie viel Haus kann ich mir leisten? – Der Budgetrechner
Wie viel die eigene Immobilie tatsächlich kosten darf, lässt sich vergleichsweise einfach bestimmen. Die Summe ergibt sich aus Ihrem Eigenkapital und dem maximalen Darlehensbetrag, den ein Kreditinstitut Ihnen auszahlen würde. Zum Berechnen des maximalen Kreditbetrages sollten Sie folgende Formel nutzen:
finanzielle Belastbarkeit x 12 Monate x 100 / Zinssatz (in % + Tilgung in %) = maximaler Kreditbetrag
Zu diesem Ergebnis müssen Sie im Anschluss Ihr vorhandenes Eigenkapital addieren. Zudem sollten Sie beachten, dass bei der maximalen Finanzierbarkeit noch die Nebenkosten für den Hausbau abgezogen werden müssen. Die Endsumme ist der Richtwert, den Sie für Ihre Immobilie maximal ausgeben sollten.
Der Hauskosten-Rechner im Beispiel
Eine Familie mit zwei Kindern verfügt über ein monatliches Nettoeinkommen von insgesamt 5000 Euro. Nach Abzug aller Fixkosten, der Lebenshaltungskosten sowie der Wohnnebenkosten und einer Sparrate bleiben 1150 Euro monatlich für eine Hausfinanzierung übrig.
1150 Euro x 12 Monate x 100 / (5% Zinsen + 2% Tilgung) = 197.142,85 Euro
Da die Familie noch ein Eigenkapital von 60.000 Euro angespart hat, liegt das Ergebnis bei 257.142,85 Euro. Nach Abzug der Nebenkosten in Höhe von 10% der gesamten Hausbaukosten hat die Familie somit maximal 231.428,564 Euro für Ihren Hausbau zur Verfügung.
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Kosten für den Hausbau nicht unterschätzen
Wenn Sie ein Haus bauen, zahlen Sie mehr als nur den Preis für die Immobilie. Durch die Aufnahme eines Kredites und der Unterschrift eines Kaufvertrages für ein Grundstück mit Haus entstehen zusätzliche Kosten. Hier sind unter anderem Notargebühren, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, die Grunderwerbsteuer sowie die eventuell anfallende Maklerprovision zu nennen. Darüber hinaus können Bereitstellungsgebühren für Ihren Kredit und viele weitere, zunächst nicht sichtbare, Ausgaben auf Sie zukommen. Aus diesem Grund sollten Sie in Ihrem Kredit stets einen finanziellen Spielraum von zusätzlichen 10, besser 15% der gesamten Darlehenssumme einplanen. So zahlen Sie zwar insgesamt mehr, sind für den Fall der Fälle aber auf der sicheren Seite. Eine Nachfinanzierung ist in der Regel deutlich teurer als das ursprüngliche Darlehen.
Finanzierung eines Hauses – Das müssen Sie wissen!
Sobald Sie sich mit der Finanzierung Ihres zukünftigen Eigenheims beschäftigen, sollten Sie bestimmte Begrifflichkeiten kennen und einordnen können. Hier erläutern wir Ihnen die wichtigsten:
Sollzinsbindung in Jahren
Die Geschehnisse auf dem Markt beeinflussen den Sollzins, wodurch es zu Schwankungen kommen kann. Eine Sollzinsbindung verhindert dies. In Ihrer Finanzierung können Sie einen Sollzins festlegen, der zwischen 5 und 30 Jahren gilt. Der Ansatz ist dabei denkbar einfach: In Zeiten niedriger Zinsen sollten Sie eine lange Laufzeit wählen, während in Zeiten hoher Zinsen eine eher kurze Laufzeit zu empfehlen ist.
Effektiver Jahreszins p.a.:
Der effektive Jahreszins dient dem Vergleich unterschiedlicher Kreditinstitute. Hier werden die Gesamtkosten für die Finanzierung Ihrer Immobilie über eine vereinbarte Laufzeit dargestellt. Je niedriger der effektive Jahreszins ist, desto günstiger ist ein Kredit.
Anfänglicher Tilgungssatz:
Die monatliche Darlehensrate, die sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammensetzt, bleibt während Ihrer Kreditlaufzeit stets gleich. Allerdings ändert sich im Laufe der Jahre das Verhältnis zwischen Zinsen und Tilgung. Während der Zinsanteil sinkt, steigt der Tilgungsanteil. Mit der Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes legen Sie fest, wie viel Prozent der gesamten Darlehenssumme Sie bereits im ersten Jahr tilgen. Auf diese Weise entstehen die Tilgungsraten für die komplette Laufzeit Ihres Kredits. In Anbetracht der aktuellen Zinsen (Februar 2022) sollten Sie eine anfängliche Tilgung von 2 bis 4 Prozent wählen.
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Häufig gestellte Fragen zum Thema Finanzierung beim Hausbau
Bei welchem Gehalt welches Haus?
Wie viel Haus Sie bei einem bestimmten Gehalt bekommen, hängt von diversen Faktoren wie beispielsweise Eigenkapital, Zinssatz, Tilgungsrate oder Darlehensdauer ab und lässt sich pauschal nicht bestimmen. Um genau zu erfahren, wie viel Haus Sie sich leisten können, sollten Sie einen Finanzierungsberater aufsuchen.
Wie viel Startkapital braucht man für ein Haus?
Das Eigenkapital sollte beim Hausbau mindestens 20% der gesamten Kaufsumme betragen. Zum Eigenkapital zählt das gesamte Sparguthaben eines Haushalts. Dies beinhaltet sowohl alle Arten von Geldern, Aktien, Wertpapieren oder ein eigenes Grundstück.
Ist es möglich, ein Haus ohne Eigenkapital zu bauen?
Grundsätzlich ist der Bau eines Hauses durch eine Vollfinanzierung möglich. Wir raten allerdings von einem Darlehen dieser Art ab und empfehlen, mindestens 20% der gesamten Kaufsumme in Form von Eigenkapital einzubringen.
Welche Vorteile bringt Eigenkapital bei der Baufinanzierung?
Ein Hausbau mit Eigenkapital ist deutlich günstiger, da Sie weniger Fremdkapital und somit eine geringere Kreditsumme benötigen. Somit reduziert sich das Risiko für das Kreditinstitut deutlich und Sie erhalten niedrigere Bauzinsen.
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Wie viel Geld sollte man monatlich für die Baufinanzierung zur Verfügung haben?
Als Faustregel gilt, dass Ihre monatliche Rate für die Baufinanzierung nicht mehr als 30% Ihres Nettohaushaltseinkommens überschreiten sollte.
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